?；◢u實(shí)景圖，圖片來(lái)源：?；◢u度假區(qū)官方微信

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作者｜吳亞

海花島的這場(chǎng)“拆樓”風(fēng)波，終于迎來(lái)了大結(jié)局。根據(jù)海南省儋州市人民政府近日披露的文件，?；◢u的39棟違建住宅將改變商品屬性、調(diào)整為租賃租房和酒店式公寓。

?；◢u號(hào)稱(chēng)“世界最大的人工島”，被恒大集團(tuán)稱(chēng)為“價(jià)值千億的地產(chǎn)項(xiàng)目”，歷經(jīng)六年打造已累計(jì)投入約810億元。自2021年元旦開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，到當(dāng)年11月累計(jì)接待游客近500萬(wàn)人次，遠(yuǎn)超2019年儋州全年全市累計(jì)接待國(guó)內(nèi)外游客346萬(wàn)人次。

?；◢u由三個(gè)獨(dú)立的離岸式人工島嶼組成，一號(hào)島為一條龍的文旅觀光游覽線(xiàn)，二號(hào)島和三號(hào)島為文旅地產(chǎn)集群的居住區(qū)。這39棟樓便是位于居住區(qū)的二號(hào)島，今年1月曾被官方責(zé)令拆除，之后恒大申請(qǐng)行政復(fù)議并最終成功，從“責(zé)令拆除”改為“政府沒(méi)收”。

恒大從2015年就開(kāi)始探索文旅業(yè)務(wù)，并成立了恒大旅游集團(tuán)。?；◢u僅是其對(duì)外的文旅品牌之一，還有主題公園“恒大童世界”、“恒大水世界”這兩個(gè)品牌，打包在恒大汽車(chē)這一上市公司中的“恒大養(yǎng)生谷”，這些都算是恒大涉足文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)產(chǎn)品。

2021年下半年公司爆發(fā)債務(wù)危機(jī)以來(lái)，恒大已自顧不暇。既要應(yīng)對(duì)境外債權(quán)人以推動(dòng)債務(wù)方案，又要在境內(nèi)努力保經(jīng)營(yíng)、保交付。地產(chǎn)主業(yè)羸弱、最基本的“造血”能力被重創(chuàng)，像?；◢u這樣的文旅業(yè)務(wù)對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)已是“心有余而力不足”。

?；◢u的前世今生

根據(jù)儋州市人民政府披露的關(guān)于《儋州海花島控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》，為加強(qiáng)引導(dǎo)和規(guī)范海花島的建設(shè)，儋州市自然資源和規(guī)劃局決定對(duì)?；◢u的“規(guī)劃遠(yuǎn)期樓棟”地塊、 “2-14-1”地塊、設(shè)施服務(wù)用地等進(jìn)行調(diào)整。

數(shù)據(jù)來(lái)源：《儋州?；◢u控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》

根據(jù)《控規(guī)調(diào)整》，“規(guī)劃遠(yuǎn)期樓棟”的居住用地變更為公園綠地；“2-14-1”地塊用地性質(zhì)由二類(lèi)住宅用地修改為旅館用地/商務(wù)金融用地，容積率由3.1調(diào)整為3.04。設(shè)施服務(wù)用地調(diào)整前后，僅用地性質(zhì)發(fā)生因標(biāo)準(zhǔn)不同發(fā)生轉(zhuǎn)換，實(shí)際的規(guī)劃指標(biāo)以及建筑使用功能不變，也滿(mǎn)足現(xiàn)行通用用地分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求。

針對(duì)“2-14-1”地塊上的39棟樓，《控規(guī)調(diào)整》稱(chēng)將改變商品屬性，已建未售樓棟全部由住宅調(diào)整為旅館、商務(wù)金融、零售商業(yè)、餐飲用地混合經(jīng)營(yíng)；用地性質(zhì)以旅館(85%)、商務(wù)金融用地(10%)為主，兼容2.5%的零售商業(yè)，2.5%餐飲用地。

其中，租賃型住房和酒店式公寓共20棟，均屬于商業(yè)-旅館用地，少部分用于商務(wù)金融用地；調(diào)整后的用地性質(zhì)旅館商務(wù)金融混合，兼容少量零售商業(yè)和餐飲，容積率下調(diào)0.06，其他規(guī)劃指標(biāo)同樣不變。

數(shù)據(jù)來(lái)源：《儋州?；◢u控制性詳細(xì)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整》

?；◢u的這場(chǎng)“拆樓”風(fēng)波，早在2021年11月時(shí)就有跡象。彼時(shí)，海南省人民政府網(wǎng)站曾發(fā)布《海南省落實(shí)中央生態(tài)環(huán)境保護(hù)督察整改情況》，宣布儋州市在2021年10月關(guān)閉了這39棟住宅的網(wǎng)簽備案登記系統(tǒng)，恒大方面也與對(duì)應(yīng)的328名業(yè)主解除了購(gòu)房協(xié)議。

到了今年年初，儋州市綜合行政執(zhí)法局發(fā)布行政處罰決定書(shū)，稱(chēng)這39棟住宅因項(xiàng)目違法取得的規(guī)劃許可證已被撤銷(xiāo)屬于違建，責(zé)令恒大限期10日內(nèi)拆除；如逾期不拆除，執(zhí)法局將依法組織拆除。

恒大方面也迅速回應(yīng)，稱(chēng)該處罰僅針對(duì)這39棟樓，不涉及?；◢u其它地塊。即其余恒大此前已銷(xiāo)售的?；◢u樓宇并不受影響，包括60567戶(hù)已收樓業(yè)主及628戶(hù)未收樓業(yè)主；公司也將按照決定書(shū)的指引，積極溝通、妥善處理。

恒大還稱(chēng)，海花島是公司在海南投資開(kāi)發(fā)的重大項(xiàng)目，“經(jīng)過(guò)六年多的建設(shè)，已累計(jì)投入約810億元，已建設(shè)成6萬(wàn)多戶(hù)業(yè)主的幸福家園。”

?；◢u坐落的儋州是海南省全省市縣中土地面積最大、海岸線(xiàn)最長(zhǎng)的下屬城市。早在2008年時(shí)，海南省就曾指出要將儋州建設(shè)成為海南西部中心城市。

到了2010年6月，國(guó)家發(fā)改委批復(fù)了《海南國(guó)際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要》，儋州被定位為海南西部組團(tuán)中心城市，并按照區(qū)域性中心城市進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，以推進(jìn)海南國(guó)際旅游島國(guó)家戰(zhàn)略的實(shí)施。

緊接著2012年，恒大就宣布將投資開(kāi)發(fā)?；◢u，并稱(chēng)要拿出高達(dá)1600億元的資金。要知道，在2012年時(shí)儋州全市地區(qū)生產(chǎn)總值也僅為176.78億元。

到了2015年，恒大成立了?；◢u的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司——儋州信恒旅游開(kāi)發(fā)有限公司，該公司正是由恒大童世界集團(tuán)（前身即恒大旅游集團(tuán)，2021年3月更名）通過(guò)全資子公司海南名鴻投資有限公司持有全部股權(quán)。

?；◢u在推出時(shí)就備受爭(zhēng)議，市場(chǎng)對(duì)這類(lèi)“大投資、大項(xiàng)目”性質(zhì)的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目褒貶不一，還曾被網(wǎng)友調(diào)侃為“中國(guó)十大丑陋建筑第一名”。作為恒大集團(tuán)創(chuàng)始人、董事局主席的許家印曾非常重視該項(xiàng)目，還曾公開(kāi)表示，“下半輩子就在這里了。”

?；◢u上的住宅產(chǎn)品屬于吃住游購(gòu)?qiáng)实壬虡I(yè)配套都十分豐富的文旅地產(chǎn)項(xiàng)目，2015年推出時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)也正處于賣(mài)方市場(chǎng)，相關(guān)住宅項(xiàng)目早期就已基本售完，僅是文旅業(yè)態(tài)部分在2021年才開(kāi)始對(duì)外營(yíng)業(yè)。

而公開(kāi)資料顯示，?；◢u在2018年初就曾因違法違規(guī)填海而被暫停建設(shè)和營(yíng)業(yè)，之所以能復(fù)工，是因?yàn)楹愦笈c儋州市政府達(dá)成協(xié)議：2018年-2020年，恒大每年需投入不少于1億元用于生態(tài)修復(fù)，累計(jì)不少于3億元。

這一點(diǎn)恒大在今年1月回應(yīng)“拆樓”風(fēng)波時(shí)也曾指出，“2017年以來(lái)，我司根據(jù)環(huán)保、海洋督察對(duì)?；◢u提出的海洋生態(tài)修復(fù)、涵管橋整改等要求，正在堅(jiān)定不移、不折不扣地積極整改?！?/p>

面對(duì)官方責(zé)令“拆樓”，恒大當(dāng)月就迅速申請(qǐng)了行政復(fù)議。之后的4月，根據(jù)海南日?qǐng)?bào)報(bào)道，復(fù)議機(jī)關(guān)就?；◢u39棟樓行政復(fù)議案，依法作出了“變更原拆除為沒(méi)收”的決定。如今，伴隨著39棟違建住宅的規(guī)劃調(diào)整，該風(fēng)波也由此畫(huà)上句號(hào)。

恒大的文旅產(chǎn)業(yè)布局

六年累計(jì)投入高達(dá)810億元，?；◢u又為恒大貢獻(xiàn)了多少業(yè)績(jī)呢？恒大官方未有披露。

市場(chǎng)對(duì)恒大的業(yè)務(wù)布局并不陌生，作為一家醉心于“多元化”的綜合性集團(tuán)，恒大所涉足的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)、新能源汽車(chē)業(yè)務(wù)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)，分別被打包到中國(guó)恒大(HK:03333)、恒大汽車(chē)(HK:00708)、恒大物業(yè)(HK:06666)這三家港股上市公司中。

恒大還擁有房車(chē)寶、恒大童世界、恒大養(yǎng)生谷、恒大創(chuàng)投、恒大冰泉、恒大人壽保險(xiǎn)等平臺(tái)，涉足了房地產(chǎn)綜合交易服務(wù)、文旅、高科技及投資、消費(fèi)及零售、金融等細(xì)分業(yè)務(wù)。

此外，恒大還曾通過(guò)投資中國(guó)儒意(HK:00136)的形式，涉足過(guò)影視院線(xiàn)業(yè)務(wù)。但在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)后，恒大只能“賣(mài)股回血”，在2021年11月清倉(cāng)了對(duì)中國(guó)儒意的持股。

?；◢u則僅是恒大在文旅產(chǎn)業(yè)中的品牌之一，“童世界”和“水世界”這兩大主題公園品牌也是恒大在文旅方面重點(diǎn)力推的項(xiàng)目。其中，童世界”系專(zhuān)為少年兒童打造的全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)的童話(huà)神話(huà)樂(lè)園，水世界”則定位為大型溫泉水樂(lè)園。

在2017年時(shí)，恒大曾高調(diào)宣布將用2至5年的時(shí)間在國(guó)內(nèi)建成15家“童世界”主題樂(lè)園，并有望在3至5年內(nèi)走向世界。

中國(guó)恒大最新一期財(cái)報(bào)即2020年中報(bào)披露，公司已完成布局15個(gè)“童世界”項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2022年陸續(xù)實(shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)；未來(lái)3年還將在全國(guó)布局20-30個(gè)“水世界”項(xiàng)目。

但截至目前，恒大的“童世界”和“水世界”品牌還未有項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。官方數(shù)據(jù)顯示，恒大童世界在2020年已銷(xiāo)售12.5萬(wàn)套房屋，銷(xiāo)售額超1000億元。

恒大童世界集團(tuán)目前的主要運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)為文旅地產(chǎn)、文旅運(yùn)營(yíng)、現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)基地、酒店運(yùn)營(yíng)及管理，2020年12月到2021年1月，曾密集承接了來(lái)自恒大地產(chǎn)剝離的一系列酒店資產(chǎn)；2021年3月更名，緊接著5月大股東發(fā)生變更，由恒大集團(tuán)變更為廣州恒童投資有限公司。

而恒童投資僅有兩家全資子公司，除了恒大童世界之外，便是進(jìn)行輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的恒大旅游運(yùn)營(yíng)管理集團(tuán)有限公司，由此恒童投資已囊括了恒大旗下文旅業(yè)務(wù)的實(shí)施主體和主要資產(chǎn)；同時(shí)，恒童投資的大股東為香港注冊(cè)成立的公司成得發(fā)展。

緊接著在2021年6月，市場(chǎng)上就傳出了消息，稱(chēng)“恒大文旅估值4000億，將按1000億市值釋放10%股份，公司預(yù)計(jì)明年6月份上市,未如期上市將按年化12%進(jìn)行回購(gòu)?！辈贿^(guò)，恒大方面未對(duì)相關(guān)消息有所回應(yīng)。

就往期業(yè)績(jī)會(huì)的官方說(shuō)法來(lái)看，在許家印的計(jì)劃中，恒大的包括童世界、房車(chē)寶在內(nèi)的業(yè)務(wù)都是要奔著獨(dú)立上市去的。

如在2021年3月，房車(chē)寶就曾引入163.5億港元的戰(zhàn)略投資，并對(duì)賭在一年內(nèi)要實(shí)現(xiàn)上市。如今對(duì)賭失敗，恒大還遭昔日房車(chē)寶的投資人追債8.625億港元，被申請(qǐng)了“清盤(pán)”。

漫漫自救路：“化債”和“保經(jīng)營(yíng)”

因未按期披露2021年業(yè)績(jī)，恒大旗下的三家港股上市平臺(tái)自今年4月1日停牌至今，仍未復(fù)牌。

根據(jù)中國(guó)恒大在今年7月29日發(fā)布的季度消息，恒大物業(yè)今年上半年實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收近65億元，其中基礎(chǔ)物業(yè)管理收入55億元、同比增長(zhǎng)約15.6%；經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金總流入60.51億元。

報(bào)告期內(nèi)，恒大物業(yè)新增外拓項(xiàng)目180個(gè)，新增合約面積約1800萬(wàn)平方米；截至6月末，公司的合約項(xiàng)目為3050個(gè)，合約面積約8.1億平方米，位列上市物業(yè)公司第二名；在管項(xiàng)目2589個(gè)，在管面積約4.8億平方米，位列上市物業(yè)公司第三名。

至于中國(guó)恒大，今年前8月公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額181.58億元，對(duì)比去年同期的4386.5億元已下滑95.86%。

恒大汽車(chē)旗下的首款新能源汽車(chē)“恒馳5”在10月29日已開(kāi)啟交付、首批交付100臺(tái)，后續(xù)批次車(chē)輛將陸續(xù)發(fā)往各地交付到車(chē)主手中。“恒馳5”定價(jià)17.9萬(wàn)元/臺(tái)，恒大汽車(chē)2020年年報(bào)顯示公司針對(duì)新能源汽車(chē)產(chǎn)業(yè)的累計(jì)總投入已達(dá)474億元。

對(duì)于恒大來(lái)說(shuō)，目前擺在眼前的任務(wù)是“化債”和“保經(jīng)營(yíng)”。恒大在2021年12月就宣布了要推出境外債券重組方案，到了今年7月又改口將這一推出時(shí)間拖到了“今年年內(nèi)”。此前，恒大給出的境外債務(wù)要重組的債務(wù)規(guī)模約在227億美元。

在境內(nèi)，恒大針對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)主要采取的是尋求展期等方式，以此來(lái)延長(zhǎng)債務(wù)期限或更改兌付方案。11月7日的最新消息顯示，“19恒大01”、“19恒大02”兩只債券的本息兌付二次展期半年獲通過(guò)。

但在非公開(kāi)債務(wù)之外，恒大仍面臨著來(lái)自債權(quán)人的追討。恒大在11月1日曾宣布，恒大地產(chǎn)曾從盛京銀行(HK:02066)處獲得325.95億元資金，并以所持廣匯集團(tuán)30.99%股份進(jìn)行質(zhì)押擔(dān)保。

因恒大地產(chǎn)到期未還，盛京銀行向法院申請(qǐng)執(zhí)行這30.99%的質(zhì)押股份并獲通過(guò)，這部分股份將面臨被拍賣(mài)的風(fēng)險(xiǎn)，且盛京銀行作為債主就拍賣(mài)所得的325.95億元范圍可優(yōu)先受償。

債權(quán)人還在陸續(xù)通過(guò)出售恒大的抵押資產(chǎn)的方式，來(lái)收回恒大未償還的欠款。11月6日，恒大宣布，公司位于香港元朗的一宗未開(kāi)發(fā)住宅用地已被資產(chǎn)接管人出售，總售價(jià)約為6.37億美元，出售所得款項(xiàng)將用于償還公司在該項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)義務(wù)；同時(shí)，預(yù)期公司在該項(xiàng)目上的交易將虧損7.7億美元。

在“保經(jīng)營(yíng)”方面，恒大和多數(shù)房企一樣，以“保交付”為核心。恒大官方今年8月曾披露，公司在今年1-7月完成保交樓任務(wù)13.9萬(wàn)套；自去年7月至今一年內(nèi)完成保交樓任務(wù)23.2萬(wàn)套。