○鄭州的頂級商場丹尼斯大衛(wèi)城

#特注本文部分信息和圖片來源（排名不分前后）

河南日報(bào)、丹尼斯集團(tuán)、Aedas、蘋果（中國）、洲際酒店集團(tuán)、鄭州生活提案館、趙立堅(jiān)個人微博等，本文為「新商業(yè)LAB」原創(chuàng)內(nèi)容，文中所使用圖片如未標(biāo)注，均為「新商業(yè)LAB」原創(chuàng)作品，原創(chuàng)不易，未經(jīng)授權(quán)，嚴(yán)禁轉(zhuǎn)載或使用！

前言

在河南的省會鄭州，有兩家臺資企業(yè)你很難繞開。

其中一家，是支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民就業(yè)的「富士康」，幾乎每位鄭州市民都有親戚或朋友在富士康工作；而另一家，則是商業(yè)領(lǐng)域的「丹尼斯集團(tuán)」（以下簡稱丹尼斯），幾乎每位鄭州市民都在丹尼斯旗下的商場或便利店有過購物，它既是鄭州商業(yè)的「王者」，也是本文的主角。

來鄭州市調(diào)前，LAB君好奇地在百度地圖鄭州市的搜索欄中輸入「丹尼斯」，得到的92個搜索結(jié)果，甚至多過在武漢市的搜索欄中輸入「武商」得到的搜索結(jié)果。實(shí)際上，丹尼斯在鄭州的門店總數(shù)遠(yuǎn)不止92家，而武商集團(tuán)在武漢的門店總數(shù)卻不及89家。

○在鄭州地圖上搜索「丹尼斯」

○在武漢地圖上搜索「武商」

來鄭州市調(diào)時，LAB君發(fā)現(xiàn)街頭有很多回收購物卡的攤點(diǎn)，上前一聊，發(fā)現(xiàn)較之其他商超品牌的購物卡，丹尼斯購物卡的回收折扣率最小，每天的交易量卻最大。在鄭州的企業(yè)與市民的眼中，丹尼斯購物卡幾乎等同于「硬通貨」。

LAB君與河南省外的同行聊起丹尼斯，很多人的第一反應(yīng)都以為它是家本地國企而非臺資企業(yè)；而與河南省內(nèi)的同行聊到丹尼斯，他們的一致意見是「在鄭州，它雖非國企，卻勝似國企」。

丹尼斯之于鄭州，似乎恰如德基集團(tuán)之于南京，武商集團(tuán)之于武漢。

那么，這家來自中國臺灣的民營企業(yè)，如何能在短短20多年中，迅速崛起為「鄭州商業(yè)之王」？企業(yè)對河南特別是鄭州的「摯愛」，為何能做到心無旁騖的投入？甚至是「不容他人染指」的果決？而在未來，丹尼斯還會延續(xù)當(dāng)下的輝煌嗎？一起往下看。

#01

如日中天的「盛世王國」

丹尼斯的高光時刻

2022年9月10日，正值中國四大傳統(tǒng)節(jié)日之一的「中秋節(jié)」，在美國紐約時代廣場最醒目的戶外廣告大屏幕上，出現(xiàn)了來自中國鄭州市金水區(qū)的宣傳海報(bào)，而主畫面正是丹尼斯旗下的頂級商業(yè)項(xiàng)目「丹尼斯大衛(wèi)城」。

○時代廣場大屏幕上的丹尼斯大衛(wèi)城 @河南日報(bào)

○鄭州市金水區(qū)中秋宣傳海報(bào)主畫面 @河南日報(bào)

在這處被視為「吸引全球眼光」的窗口，金水區(qū)自信滿滿地向世界展示了轄區(qū)內(nèi)具有國際氣息與時尚風(fēng)范的城市商業(yè)地標(biāo)。擁有眾多國際大牌且在2021年取得超80億元人民幣銷售業(yè)績的丹尼斯大衛(wèi)城，已然成為鄭州凸顯城市形象與商業(yè)發(fā)展的旗幟。

○今年國慶節(jié)，丹尼斯大衛(wèi)城推出的「巨幅紅旗封面」再度吸引了全國關(guān)注 @鄭州生活提案館

○丹尼斯大衛(wèi)城在國慶期間撤下廣告牌換上巨幅國旗的作為，讓人感慨不已 @鄭州生活提案館

在當(dāng)下的特殊時期里，鄭州市與丹尼斯的數(shù)度攜手，對鄭州而言，是推動建設(shè)「國際消費(fèi)中心城市」的嘗試與突破；對丹尼斯而言，既是向國際時尚界展示風(fēng)采的良機(jī)，也有利于引入新的重量級頂奢品牌。城市與商業(yè)的相互成就，莫過于此。

○丹尼斯大衛(wèi)城引入的鄭州首家Hermès精品店

○丹尼斯正與CHANEL等品牌進(jìn)行合作洽談

覆蓋河南的「商業(yè)王國」

籌建于1995年的丹尼斯，是臺灣東裕國際集團(tuán)旗下的綜合零售集團(tuán)，業(yè)務(wù)包括MALL、百貨、大賣場、便利店、物流中心、酒店及置業(yè)等多元業(yè)態(tài)，是國務(wù)院在全國范圍內(nèi)選定的兩家臺商百貨零售試點(diǎn)之一。首家丹尼斯百貨門店，于1997年在鄭州人民路開業(yè)。

先前并未涉足百貨零售行業(yè)的東裕國際集團(tuán)，經(jīng)過扎根鄭州近30年的潛心發(fā)展，將「幾乎一切從零開始」的丹尼斯，發(fā)展到如今遍布河南全境17個地級市、擁有超600家各類大小門店的中原地區(qū)龍頭商業(yè)集團(tuán)。

○丹尼斯在河南17個地級市的布局（新商業(yè)LAB制表，僅供參考）

特別是在省會鄭州，丹尼斯構(gòu)建了由丹尼斯大衛(wèi)城（高端定位）、丹尼斯七天地（綜合定位）、7家百貨門店、26家超市、約360家便利店等組成的全客層、全業(yè)態(tài)、全區(qū)域的密集門店銷售網(wǎng)絡(luò)，并建立了涵蓋生產(chǎn)、采購、物流等環(huán)節(jié)的完善供應(yīng)鏈。

○位于鄭東CBD的丹尼斯七天地是包括百貨、奧萊、超市等的大體量商業(yè)體

丹尼斯推出的購物卡體系，憑借扎根鄭州、覆蓋全省的門店網(wǎng)絡(luò)，在河南特別是在鄭州，成為企業(yè)發(fā)放福利、市民持卡消費(fèi)的首選，甚至被戲稱為河南的「硬通貨」。這些購物卡，既是預(yù)定的銷售額，也是充沛的現(xiàn)金池，更是深度綁定的客戶關(guān)系。

○位于丹尼斯七天地的團(tuán)購服務(wù)中心

2021年，以鄭州為核心、輻射全河南的丹尼斯，即便歷經(jīng)了暴雨、疫情等多重嚴(yán)峻考驗(yàn)，全年銷售業(yè)績依舊取得正增長，以262億元人民幣的出眾成績位列《2021年中國連鎖百強(qiáng)企業(yè)》的第25位。

雖可謂是國內(nèi)零售商業(yè)市場的「異數(shù)」，丹尼斯卻憑借超前的眼光、創(chuàng)新的態(tài)度、勤奮的努力，及在鄭州「三十年如一日」的持續(xù)投入，逐步成長為河南乃至整個中原地區(qū)城市商業(yè)的「金字招牌」。

○丹尼斯大衛(wèi)城B1層超高人氣的「美食客」主題街，或許是河南租金最高的商場區(qū)域

而要了解丹尼斯的崛起之路，就必須提及那場影響深遠(yuǎn)的「中原商戰(zhàn)」。在商戰(zhàn)后的空隙期，企業(yè)既快速搶占了市場，更應(yīng)運(yùn)而生地造就了「一騎絕塵」的城市商業(yè)格局。時至今日，丹尼斯在鄭州商界傲視群雄、獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的局面，始終未曾改變。

#02

中原商戰(zhàn)后的新勢力

名震商界的變革之戰(zhàn)

鄭州被稱為「火車?yán)瓉淼某鞘小?，知名度雖不及同省的兩大古都洛陽和開封，卻憑借20世紀(jì)初的火車通車及地處全國鐵路十字中心的區(qū)位優(yōu)勢，歷經(jīng)百年跨越式發(fā)展，迅速崛起為中原的頂級都市；而毗鄰鄭州火車站的二七商圈，也成為鄭州最出名的商業(yè)地標(biāo)。

○丹尼斯大衛(wèi)城也正位于二七商圈 @圖源網(wǎng)絡(luò)

在上世紀(jì)90年代的二七商圈，一場持續(xù)7年時間并引發(fā)全國轟動的「中原商戰(zhàn)」，既展現(xiàn)了當(dāng)時鄭州在全國領(lǐng)先的商業(yè)服務(wù)水平，也深遠(yuǎn)影響了國內(nèi)百貨業(yè)從「計(jì)劃式經(jīng)營」向「市場化競爭」的演進(jìn)。那是鄭州商業(yè)的高光時刻，雖然短暫，卻足夠輝煌。

○上世紀(jì)90年代的二七廣場周邊 @圖源網(wǎng)絡(luò)

當(dāng)時，「新中國第一代職業(yè)經(jīng)理人」王遂舟，以星級酒店的裝修、琳瑯滿目的萬種商品、獎勵奧迪汽車的大手筆營銷活動及面容姣好的服務(wù)員及儀仗隊(duì)等，打造出「百貨業(yè)改革先鋒」示人的「亞細(xì)亞商場」。在尚處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的年代，立即引起市場轟動。

1990年，亞細(xì)亞商場的年銷售額就達(dá)1.86億元，實(shí)現(xiàn)稅利1315萬元，并保持逐年增長的良好趨勢；至1995年，商場的年銷售額已達(dá)4.71億元。

○人們都記得當(dāng)時中央電視臺播放的廣告語「中原之行哪里去，鄭州亞細(xì)亞」 @圖源網(wǎng)絡(luò)

○當(dāng)時的亞細(xì)亞商場外景 @圖源網(wǎng)絡(luò)

○當(dāng)時的鄭州女青年以到亞細(xì)亞商場做服務(wù)員為榮 @圖源網(wǎng)絡(luò)

○商場舉行升旗儀式的女子儀仗隊(duì)會吸引眾多市民的圍觀 @圖源網(wǎng)絡(luò)

○商場的女子摩托車隊(duì) @圖源網(wǎng)絡(luò)

亞細(xì)亞商場的成功，讓鄭州的國營商場如坐針氈，也直接觸發(fā)了曠日持久的競爭大戰(zhàn)。

在這場商戰(zhàn)中，亞細(xì)亞商場以一己之力，對抗鄭州百貨大樓、華聯(lián)商廈、商業(yè)大廈、商城大廈、紅旗大樓、紫荊山百貨大樓等國營商場聯(lián)盟，雙方在公關(guān)、價格、服務(wù)、消費(fèi)環(huán)境等維度進(jìn)行了針鋒相對的長期較量。中央電視臺甚至以此為主題，拍攝了紀(jì)錄片。

愈演愈烈的商戰(zhàn)，卻導(dǎo)致商場利潤持續(xù)下滑。1997年，鄭州整個商貿(mào)系統(tǒng)盈利僅5萬元，各商場相繼陷入虧損、債務(wù)、拖欠貨款、高負(fù)債率的窘境，亞細(xì)亞商場的業(yè)績也下滑至全市7大商場中倒數(shù)第2位。同年，王遂舟從亞細(xì)亞集團(tuán)退隱，「中原商戰(zhàn)」趨于結(jié)束。

○改名后的亞細(xì)亞五彩購物廣場也由此走向衰落 @圖源網(wǎng)絡(luò)

更由于先前亞細(xì)亞集團(tuán)在全國的盲目擴(kuò)張，疊加亞洲金融風(fēng)暴的沖擊，使得企業(yè)面臨經(jīng)營虧損及資金斷流的多重困境，終于在2001年宣告破產(chǎn)；而那些國營商場則相繼轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的自營模式演變?yōu)楝F(xiàn)代的租賃聯(lián)營模式。盛極一時的鄭州商業(yè)，留下一地雞毛。

「戰(zhàn)后」空隙期的崛起

也是在1997年，金融風(fēng)暴已席卷整個亞洲，國內(nèi)的百貨業(yè)也普遍不景氣，剛結(jié)束商戰(zhàn)后的鄭州市場更是「一片廢墟」。祖籍河南的臺灣東裕國際集團(tuán)董事長王任生，卻選擇了逆流而上，在鄭州人民路開出全新理念的丹尼斯百貨首家門店。

在創(chuàng)辦丹尼斯之前，王任生一手打造的東裕國際集團(tuán)已是一家擁有多元化經(jīng)營的綜合性跨國集團(tuán)，在美國及東南亞擁有很高的市場占有率，被稱為「世界圣誕燈之王」；但在百貨零售行業(yè)，年過60歲的王任生卻毫無基礎(chǔ)。

○初期的丹尼斯百貨人民路店的外觀相當(dāng)樸素 @圖源網(wǎng)絡(luò)

起初，投資約1億元的新商場，并未贏得市場認(rèn)可。新商場開業(yè)前半年可謂是經(jīng)營慘淡，每月的營業(yè)額僅不足20萬元，每月虧損額高達(dá)500萬元，以致多家知名品牌都有了撤柜的打算。

那一年，也是鄭州商業(yè)的至暗時刻，被稱為大型商場的「倒閉年」。

但目睹商戰(zhàn)全過程的王任生，既從中借鑒了他人的成敗得失，也敏銳洞察到內(nèi)地商業(yè)零售行業(yè)的歷史機(jī)遇，更沒有輕言放棄。

十年之后，商業(yè)體量約4.5萬㎡的丹尼斯百貨人民路店，創(chuàng)造了24億元的年銷售業(yè)績，并連續(xù)多年進(jìn)入中國百貨單店銷售額20強(qiáng)。

○如今的丹尼斯百貨人民路店 @圖源官方

丹尼斯的6大商業(yè)邏輯

用專業(yè)人士做專業(yè)事，當(dāng)時的臺灣百貨業(yè)，擁有亞洲領(lǐng)先的管理經(jīng)驗(yàn)，而王任生也有多年與美國百貨公司打交道的經(jīng)驗(yàn)。

于是，王任生一方面從臺灣請來了完整的核心管理層，并從零開始培養(yǎng)了大批商業(yè)人才；另一方面，他又吸取了國外同行的建議與智慧。

○在上世紀(jì)80、90年代，美國的百貨業(yè)十分興旺 @圖源網(wǎng)絡(luò)

選址開店與自建自持，在王任生看來，百貨業(yè)第一重要的是選址，他主要青睞城市繁華區(qū)的小塊土地，在后續(xù)項(xiàng)目中也遵循了「金角銀邊草肚皮 」的原則。

同時，他采取自地自建、絕不貸款的保守財(cái)務(wù)策略，結(jié)合「物業(yè)+零售」的自持經(jīng)營模式，既大幅節(jié)省了運(yùn)營成本，更借助城市發(fā)展帶來的物業(yè)價值提升，為企業(yè)積累了難以估量的高額資產(chǎn)。在多年之前，丹尼斯在河南持有的商業(yè)物業(yè)面積已達(dá)500萬㎡。

○丹尼斯在鄭州的主要商業(yè)項(xiàng)目多位于城市核心區(qū)，且以自持為主（新商業(yè)LAB制表，僅供參考）

保持學(xué)習(xí)與更新態(tài)度，在1998年，丹尼斯借鑒臺灣「好又多」模式，在百貨門店引入鄭州首家大賣場，并以此舉徹底激活市場；又緊隨消費(fèi)升級需求，開出「拜特精品超市」及便利店等，后還推出「丹尼斯到家」線上購物平臺，確立了多元連鎖的規(guī)模優(yōu)勢。

○面向城市高端客群的「拜特精品超市」

○「丹尼斯到家」的小程序入口

在百貨核心業(yè)務(wù)上，丹尼斯也走出了保持更新的正確之路。從以「流行百貨」的初始定位大膽撤掉柜臺引入顧客自選購物，至2002年全面升級硬件及品牌，到2004年首進(jìn)高化品牌，再到2008年邁入「精品百貨」并簽下GUCCI等國際大牌，逐漸成為「鄭州高端百貨」的代名詞。

○在丹尼斯大衛(wèi)城之前，丹尼斯百貨人民路店是鄭州頂級的高端百貨商場 @圖源網(wǎng)絡(luò)

與政府保持良好關(guān)系，河南是臺資企業(yè)投資較多的內(nèi)地省份，鄭州更是臺資企業(yè)扎堆的熱土；作為臺資明星企業(yè)，丹尼斯的母公司東裕國際集團(tuán)與河南各級政府保持了密切合作，而能顯著提升城市號召力并帶動居民消費(fèi)力的丹尼斯更是各地政府的座上賓。

在本世紀(jì)初，鄭州全力建設(shè)的鄭東新區(qū)CBD已初具規(guī)模，但苦于無大型商業(yè)體入駐，片區(qū)的配套并不完善，樓宇空置率較高，夜間燈火寥落，甚至被市民戲稱為「鬼城」。

「應(yīng)邀救場」的丹尼斯，一改先前的選址原則，全力打造出超大體量、超全業(yè)態(tài)的「丹尼斯七天地」，疊加政府持續(xù)引導(dǎo)入駐的優(yōu)質(zhì)資源，終于助力鄭東新區(qū)CBD崛起為新的「鄭州城市地標(biāo)」。類似的合作案例，放眼鄭州及整個河南，還有很多。

○2010年開業(yè)的丹尼斯七天地，是環(huán)繞如意湖建成的7座不同定位的商場，總體量達(dá)27萬㎡

○定位流行百貨的丹尼斯1天地

○定位大賣場的丹尼斯6天地

○如今的鄭東新區(qū)CBD已成為鄭州面向世界的新城地標(biāo) @趙立堅(jiān)個人微博

穩(wěn)扎穩(wěn)打以筑高門檻，在「中原商戰(zhàn)」中，雙方最終兩敗俱傷的原因之一，或許是亞細(xì)亞商場首創(chuàng)的包括價格、服務(wù)、營銷、購物環(huán)境的新模式并不難復(fù)制，從而導(dǎo)致雙方都陷入了惡性競爭的循環(huán)。

汲取他人教訓(xùn)的的丹尼斯，深謀遠(yuǎn)慮地筑高了「護(hù)城河」，如以自持物業(yè)的永續(xù)經(jīng)營降低綜合成本，以會員卡和購物卡體系加強(qiáng)顧客黏性，以出色業(yè)績與高化品牌及國際大牌確立了牢固的合作關(guān)系，此舉也為旗艦項(xiàng)目丹尼斯大衛(wèi)城的成功奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

○從丹尼斯百貨人民路店到丹尼斯大衛(wèi)城，GUCCI與丹尼斯保持了良好合作

不做盲目的市場擴(kuò)張，丹尼斯成立至今的近30年里，始終堅(jiān)持立足鄭州，輻射河南的審慎原則，寧愿在鄭州精耕細(xì)作、在省內(nèi)低調(diào)布局，逐步構(gòu)建品類齊全的門店網(wǎng)絡(luò)和臻于完善的供應(yīng)鏈體系，卻始終不愿出省擴(kuò)張。

或許，作為丹尼斯掌舵手的王任生，是汲取了當(dāng)年「中原商戰(zhàn)」中亞細(xì)亞集團(tuán)在省外其他城市盲目擴(kuò)張卻水土不服的失敗教訓(xùn)；或許，也出于這位睿智老人對河南家鄉(xiāng)的深刻情感及對河南市場的透徹理解。

○被評為河南省商業(yè)流通業(yè)改革開放40周年功勛人物的王任生 @圖源官方

思之過往，行在當(dāng)下，心向未來，丹尼斯在「中原商戰(zhàn)」硝煙未燼的空隙期，從鄭州市場到整個河南，走出了一條低開高走的驚人上升曲線。回望崛起之路上的重要節(jié)點(diǎn)，環(huán)顧眾多的競爭對手，丹尼斯與華潤置地在2015年的那場競爭或最具話題性。

#03

新時代的天王山之戰(zhàn)

二七商圈的王座爭霸

作為異軍突起的行業(yè)新貴，丹尼斯在河南的商業(yè)圈子里，流傳著一個段子「丹尼斯環(huán)顧新老眾多競爭對手，深情說到，一路走來，沒有敵人，只有朋友和師長」；但或許，這里的「朋友和師長」，并不包括于2010年進(jìn)軍鄭州市場的華潤置地。

作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的「頂級玩家」，擅長在國內(nèi)主要城市的黃金地段打造地標(biāo)型商業(yè)綜合體的華潤置地，從深圳大本營走向全國的征途中，在區(qū)域市場幾乎鮮遇對手；但在鄭州，華潤置地卻遇到了令其刻骨銘心的「一生之?dāng)场埂?/p>

○2004開業(yè)的深圳萬象城以奢華定位革新了深圳的城市商業(yè)格局 @圖源網(wǎng)絡(luò)

2012年前后，丹尼斯已在鄭州初步確定了行業(yè)頭部地位。在百貨業(yè)務(wù)，構(gòu)建了以人民路店為標(biāo)桿、其他門店為支點(diǎn)的成熟網(wǎng)絡(luò)，并在與競爭對手相爭高化品牌與國際大牌的過程中占得上風(fēng)。但是，標(biāo)桿門店的局促空間及較小體量，卻成為擴(kuò)大優(yōu)勢的天花板。

于是，丹尼斯選定二七商圈的核心位置，結(jié)合自身的行業(yè)優(yōu)勢，決心打造新一代的旗艦型、大體量、類百貨購物中心「丹尼斯大衛(wèi)城」，總體量達(dá)40萬㎡；又經(jīng)過前期充分調(diào)研，放棄了并不擅長的辦公物業(yè)，確定了「MALL+百貨+酒店」的核心物業(yè)組合。

○項(xiàng)目的選址完美體現(xiàn)了企業(yè)奉行的一貫原則

○項(xiàng)目的初期效果圖

巧合的是，初進(jìn)鄭州市場的華潤置地，也決心打造一處包含頂級購物中心、甲級寫字樓、住宅、公寓等物業(yè)組合的地標(biāo)性城市綜合體「鄭州萬象城」，項(xiàng)目初期的規(guī)劃總體量恰好同為40萬㎡，同樣位于二七商圈，距離丹尼斯大衛(wèi)城的直線距離不到300米。

○鄭州萬象城購物中心的效果圖

于是，在中原這片古往今來的兵家必爭之地，在二七商圈這處鄭州商業(yè)的「龍興之地」，又上演了一場城市商業(yè)頂端的「王者之戰(zhàn)」。不同于當(dāng)年聲勢浩大且兩敗俱傷的商戰(zhàn)，「新中原商戰(zhàn)」看似波瀾不驚，實(shí)則雙方段位更高，交鋒更激烈，勝負(fù)更明確。

起初，作為鄭州首家高端購物中心，商業(yè)體量約13萬㎡的鄭州萬象城于2014年開業(yè)，看似占得先機(jī)；運(yùn)營方充分利用自身的資源及運(yùn)營優(yōu)勢，引入了多家國際名品并保持了高開業(yè)率，還圍擋了PRADA、BURBERRY等重奢品牌及蘋果直營店，金標(biāo)百盛百貨也于年內(nèi)開業(yè)。

○以華中首店身份入駐鄭州萬象城的蘋果直營店 @蘋果（中國）

○2015年1月，蘋果直營店開業(yè)時的人山人海 @圖源網(wǎng)絡(luò)

然而，當(dāng)商業(yè)體量達(dá)26萬㎡的丹尼斯大衛(wèi)城于第二年進(jìn)入試營業(yè)后，終于拿下了先前更青睞鄭州萬象城的LOUIS VUITTON；而鄭州萬象城一樓圍擋的關(guān)鍵品牌卻始終無法開店，加之一樓重要品類的招商很不理想，鄭州萬象城逐漸被反超。

隨后，于2015年10月正式開業(yè)的丹尼斯大衛(wèi)城一鼓作氣，既將先前入駐丹尼斯百貨人民路店的一眾國際大牌悉數(shù)遷入丹尼斯大衛(wèi)城，更先后引入了BOTTEGA VENETA、TiffanyCo.等多家具有號召力的鄭州首進(jìn)品牌。

○丹尼斯大衛(wèi)城的BOTTEGA VENETA

○丹尼斯大衛(wèi)城的TiffanyCo.

○丹尼斯大衛(wèi)城的BVLGARI

○丹尼斯大衛(wèi)城的LOUIS VUITTON

接下來的幾年中，丹尼斯大衛(wèi)城的大牌陣容愈發(fā)完整，商場業(yè)績逐年提升；而鄭州萬象城的國際名品則先后撤店，圍擋的關(guān)鍵品牌被悄然更換，金標(biāo)百盛百貨也黯然撤出，項(xiàng)目更經(jīng)歷了「重奢—輕奢—潮流—親子」的持續(xù)定位調(diào)整。至此，新的商戰(zhàn)勝負(fù)已分。

○最初在鄭州萬象城圍擋，卻在丹尼斯大衛(wèi)城開店的BURBERRY

○作為鄭州萬象城碩果僅存的大牌之一，MONCLER也即將遷入丹尼斯大衛(wèi)城

丹尼斯能達(dá)成后發(fā)制人并一贏到底的原因，有本土作戰(zhàn)、洞悉市場的先天優(yōu)勢，也有全力以赴、背水一戰(zhàn)的果決風(fēng)范，還有無所畏忌、軟硬兼施的多重手段；而反觀對手，既有些輕敵，陷入被動后又一退再退，差距越拉越大，最終也失去了勝出的機(jī)會。

一騎絕塵的黃金時代

在二七商圈贏得新時代「巔峰對決」的丹尼斯，此后在鄭州再無對手，并全面確立了「中原商業(yè)引領(lǐng)者」的強(qiáng)勢地位，持續(xù)收獲城市發(fā)展及商業(yè)繁榮的豐碩成果；丹尼斯大衛(wèi)城也由此取代丹尼斯百貨人民路店，快速成長為代表鄭州商業(yè)的標(biāo)桿旗幟。

○鳥瞰丹尼斯大衛(wèi)城 @Aedas

而既有謀略又有手腕的丹尼斯，并未放松警惕，一面保持對鄭州萬象城的高壓，一面持續(xù)鞏固自身優(yōu)勢，如面對二七商圈多家商場轉(zhuǎn)型城市奧萊的掙扎與緊逼，丹尼斯以「折扣店價格沖擊正價店」予以了公開抵制，鄭州商業(yè)的「新晉王者」霸氣盡顯。

○與丹尼斯大衛(wèi)城一街之隔的金博大城轉(zhuǎn)型城市奧萊僅一年后即閉店停業(yè)

放眼整個河南，丹尼斯也并非是「一家獨(dú)大」。在省內(nèi)的許昌、洛陽、南陽、信陽等地，4家本土商超企業(yè)采取「四方聯(lián)采」經(jīng)營策略構(gòu)筑的「護(hù)城河」，使得強(qiáng)如丹尼斯也很難繞開；特別是在許昌，當(dāng)?shù)氐呐謻|來已成為中國商超行業(yè)的一個傳奇。

#04

「河南商業(yè)王」的AB面

A面的溫情與進(jìn)取

在中原成就「一方霸業(yè)」的丹尼斯，并沒有固步自封，更沒有坐享其成；從今年已87歲高齡的創(chuàng)始人王任生，到新的掌舵者其子王尚卿（英文名David） ，整個管理層都保持積極學(xué)習(xí)與勤奮工作的態(tài)度，并引領(lǐng)旗下的大小商場持續(xù)精進(jìn)。

對內(nèi)，嚴(yán)于律己，在丹尼斯大衛(wèi)城，場內(nèi)的消費(fèi)者會經(jīng)常偶遇至今仍保持巡場習(xí)慣的王任生老人，其以身作則的精神品質(zhì)堪稱企業(yè)家楷模。

對待員工，在丹尼斯工作滿兩年的員工都有資格申請專項(xiàng)低價住房的政策，成為激發(fā)員工凝聚力與戰(zhàn)斗力的保障。

○現(xiàn)任丹尼斯集團(tuán)總裁的王任生 @圖源官方

對外，大愛衛(wèi)民，在去年鄭州特大暴雨期間，大量市民被滯留于丹尼斯大衛(wèi)城周邊，滂沱大雨之下的大多數(shù)商場已緊急關(guān)閉；值此危急時刻，丹尼斯大衛(wèi)城挺身而出，敞開大門收留了幾千名過往市民進(jìn)場避險(xiǎn)，還免費(fèi)提供了睡墊、飲用水、食物等服務(wù)保障。

○當(dāng)晚在商場一樓避險(xiǎn)的鄭州市民 @圖源官方

○事后鄭州市民為商場送來的錦旗 @圖源官方

大愛中國，作為深耕中原的知名臺資企業(yè)，丹尼斯在每年的國慶節(jié)都會推出特別檔活動；2019年的「國慶紅歌與閱兵直播」，2021年的「獻(xiàn)禮新中國70華誕」，2022年的「巨幅紅旗封面」，企業(yè)的社會責(zé)任感及家國情懷也獲得了河南各界的認(rèn)同。

○2022年國慶節(jié)到丹尼斯大衛(wèi)城打卡的鄭州市民 @鄭州生活提案館

進(jìn)取，從2021年至今，丹尼斯大衛(wèi)城持續(xù)推進(jìn)了優(yōu)化業(yè)態(tài)布局、調(diào)整品牌落位、強(qiáng)化大牌陣容3大策略，先后引入了Hermès、Thom Browne、Van CleefArpels、Loro Piana、DIOR等指標(biāo)大牌及國際名品，商場保持品牌更新及自我升級的態(tài)度令人稱贊。

○將高化品牌從百貨區(qū)一樓移至Mall區(qū)二樓的舉措騰出了寶貴的一樓空間

○在Hermès的帶動下，多家指標(biāo)大牌相繼落地丹尼斯大衛(wèi)城

更難能可貴的是，在高端酒店匱乏的鄭州，丹尼斯以商業(yè)引領(lǐng)者的高姿態(tài)引入了河南首家洲際酒店「鄭州丹尼斯廣場洲際酒店」。

在省內(nèi)市場，積極布局的丹尼斯推出了創(chuàng)新產(chǎn)品線「洛陽丹尼斯大衛(wèi)天地」，即將以「輕奢+高化」的強(qiáng)勢陣容全新啟幕。

○緊鄰丹尼斯大衛(wèi)城的鄭州丹尼斯廣場洲際酒店大堂效果圖

○洛陽丹尼斯大衛(wèi)天地效果圖

B面的詬病與挑戰(zhàn)

然而，在王任生父子成就個人榮譽(yù)及企業(yè)光芒的背后，在丹尼斯構(gòu)建「中原商業(yè)王國」的另一面，也充滿了各種爭議，還存在不少隱患，更面臨新的挑戰(zhàn)。

爭議，企業(yè)最大的爭議，無疑是對競爭對手的全面壓制及對品牌方的高壓措施。如在二七商圈，丹尼斯大衛(wèi)城的虹吸效應(yīng)，讓周邊的多家商場陷入困境甚至倒閉；而為了防止新的外來競爭者，丹尼斯甚至采取了買下鄰近物業(yè)而暫不開發(fā)的非常規(guī)手段。

在很多人看來，造成鄭州商業(yè)整體發(fā)展滯后且缺乏足夠商業(yè)活力的原因之一，正在于丹尼斯執(zhí)著于壘高自身的「護(hù)城河」，且選擇性地忽視了城市商業(yè)生態(tài)的共建力與共進(jìn)力。

○與丹尼斯大衛(wèi)城隔街的大上海城已沉寂許久

○華聯(lián)商廈被丹尼斯百貨收購后至今毫無動靜

隱患，企業(yè)最大的隱患，正是創(chuàng)始人王任生的年齡。雖然丹尼斯由董事會層面行使決策權(quán)，但創(chuàng)始人超凡脫俗的個人魅力與強(qiáng)大能量，及企業(yè)對于創(chuàng)始人的高度依賴，讓這位年近九旬的老人至今依然活躍在企業(yè)的第一線。

挑戰(zhàn)，丹尼斯大衛(wèi)城近兩年推動的大規(guī)模升級，壓力和動力正來自于外部的一系列新挑戰(zhàn)。如卷土重來的華潤置地正在建設(shè)的鄭州萬象城二期項(xiàng)目與鄭東萬象城，及銀泰商業(yè)集團(tuán)或?qū)⒃诒饼埡鹑趰u打造的「in系列」高端商業(yè)體，還有預(yù)期提檔升級的正弘城等正在形成的本地新勢力。

○鄭州萬象城二期項(xiàng)目效果圖

○計(jì)劃定位高端購物中心的鄭東萬象城效果圖

○北龍湖金融島整體效果圖

○正在積極聯(lián)系國際一線品牌的正弘城

今年，是丹尼斯集團(tuán)成立的第25年，也是丹尼斯大衛(wèi)城開業(yè)的第7年。

回望過去，丹尼斯集團(tuán)憑借自身天賦、勤奮努力及時代機(jī)遇，在河南成功開創(chuàng)了國內(nèi)罕見的「商業(yè)王國」；展望未來，面對無法回避的問題及挑戰(zhàn)，企業(yè)是否會延續(xù)當(dāng)下的輝煌，鄭州的商業(yè)格局是否有新的變化，讓我們拭目以待。