預(yù)售監(jiān)管資金、銀行放貸“兩道紅線”、“五限”、房企經(jīng)營“三道紅線”、供地“兩集中” 是政府調(diào)控房地產(chǎn)最核心的手段。目前已經(jīng)松綁了四個半。

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大家一直都知道房地產(chǎn)市場化這二十年一直走的是 刺激 上漲 打壓 低迷 刺激的循環(huán)老路，一路護(hù)送中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化從30%一路狂飆到如今的70%，平均房價從兩千漲到如今過萬。

中國房地產(chǎn)經(jīng)歷過2008、2015大刺激 上漲 打壓 低迷 刺激周期，2021年房地產(chǎn)被執(zhí)行了史上最嚴(yán)的調(diào)控，預(yù)售監(jiān)管資金、銀行放貸“兩道紅線”、“五限”、房企經(jīng)營“三道紅線”、供地“兩集中”全面拿捏房地產(chǎn)命脈的調(diào)控政策全部使用了出來，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了十年來最大的低迷，從2021年7月持續(xù)到現(xiàn)在，整整一年半。

這一年半里，房地產(chǎn)企業(yè)大面積暴雷躺平，無心拿地；樓盤大面積停工爛尾，市場銷售慘淡；集中供地名存實亡，政府財政急劇下滑；

現(xiàn)在炒房客被五條緊箍咒嚇退了，剛需又被疫情干趴下了，改善沒了剛需接盤也趴下了，整個房地產(chǎn)顯出了本來的樣子。

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可房地產(chǎn)畢竟是政府為數(shù)不多能讓全國老百姓一生都不敢放松，睜眼就要拼命工作的利器，2021調(diào)控有多嚴(yán)格，如今放松就有多狠。

刺激需求端卷了半年，降準(zhǔn)、降息，放松公積金，降首付、降利率，各種打折優(yōu)惠上渠道，買房人紋絲不動。

四大一線以及新一線強省會這些熱點城市銷量都無一幸免，更何況其他城市。于是乎四大一線以及熱點城市開始放松限購、限貸、限售、限價等，最后發(fā)現(xiàn)買房人還是躺平。

眼看這些前二十年的手段都不管用，國家不得松綁這兩年新用的預(yù)售資金監(jiān)管以及銀行貸款“”兩道紅線，全方位給房地產(chǎn)企業(yè)融資松綁。

另外如今的城市集中供地也名存實亡，隨著第三批集中供地陸續(xù)結(jié)束，集中供地的22城陸續(xù)表示將退出集中供地行列，恢復(fù)常態(tài)化土地供應(yīng)?！皟杉小蹦壳耙呀?jīng)名存實亡。

目前房地產(chǎn)四大緊箍咒只剩下半個，為了防止金融崩盤的：房企經(jīng)營三道紅線。

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這些年，房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)學(xué)界最常說的一句話是：房地產(chǎn)短期看政策，中期看土地，長期看人口。就當(dāng)前及將來而看，可以說，房地產(chǎn)發(fā)展短期看預(yù)售資金監(jiān)管，中短期看供地“兩集中”，中長期看“紅線”。

如今預(yù)售資金監(jiān)管、土地兩集中已經(jīng)松綁，目前僅僅剩下紅線，而且“金融16條”已經(jīng)松綁了銀行貸款的兩道紅線，目前僅僅剩下針對房企高杠桿的“三道紅線”，防高杠桿就是防金融系統(tǒng)崩盤，不到萬不得已沒人敢輕易放開。

如今在輔助以歷史最低的商業(yè)貸款，房地產(chǎn)市場迎來了歷史級別的寬松。按照國家的邏輯，強力刺激完之后房地產(chǎn)應(yīng)該就會進(jìn)入上漲周期。上漲一般指成交上漲，成交代表著購買的人多了，開發(fā)商就會順勢漲價，房子價格就是這么漲起來的。

不過和2008和2015年周期相比，目前房價已經(jīng)處于高位，而且人口見頂，疫情三三年帶來的創(chuàng)傷太大。

所以對于接下來的房地產(chǎn)的投資，（1）后續(xù)一旦宏觀經(jīng)濟(jì)強勢復(fù)蘇以及疫情平穩(wěn)，房地產(chǎn)市場將有望企穩(wěn)回升，預(yù)計以股票為代表的權(quán)益類資產(chǎn)將最先受益。進(jìn)一步，被市場低估的優(yōu)質(zhì)房企股票或可成為房地產(chǎn)板塊逢低布局的首選；（2）房企債券資產(chǎn)的收益率或?qū)⒗^續(xù)下滑，其投資前景將不及股票資產(chǎn)。投資者未來應(yīng)重視發(fā)債房企的企業(yè)性質(zhì)、項目質(zhì)量、債務(wù)負(fù)擔(dān)、盈利能力、營運能力、現(xiàn)金流情況等非財務(wù)與財務(wù)信息，謹(jǐn)慎投資債券資產(chǎn)；（3）一二線重點城市的房地產(chǎn)價格會再次上漲，三線城市房價前景黯淡。

房地產(chǎn)會不會再次瘋狂，答案就看老百姓買不買賬了！但是我相信如果再在房地產(chǎn)上再捆綁東西，老百姓不買賬也得買賬。

經(jīng)歷這么多年教訓(xùn)，我看待房地產(chǎn)只有三個字：平常心?。?！