深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽，曾因“全民打新”和千萬(wàn)一套而屢上新聞，被譽(yù)為深圳炒房屆的標(biāo)志性樓盤。

2021年1月，這個(gè)樓盤的二手房成交價(jià)高達(dá)19萬(wàn)元/平，一個(gè)80平的小房子要花接近1600萬(wàn)元購(gòu)買。

這個(gè)樓盤，在2014年剛開盤時(shí)僅售4.5萬(wàn)/平。

2016年時(shí)，成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到了9萬(wàn)元/平。

2020年，深圳市給華潤(rùn)潤(rùn)璽的備案均價(jià)為13.1萬(wàn)元/平米，而二手房的成交價(jià)已經(jīng)達(dá)到了18萬(wàn)元以上，雙方存在了5萬(wàn)元/平米的倒掛價(jià)差，因此潤(rùn)璽的這批房源開盤時(shí)直接吸引了萬(wàn)人搖號(hào)搶房，最低千萬(wàn)元一套的房子，業(yè)主像搶白菜的小攤販一樣蹲在地上等著搖號(hào)。

2021年初，潤(rùn)璽的房?jī)r(jià)再度上漲，二手房成交價(jià)達(dá)到了最高峰19萬(wàn)元/平米。

標(biāo)準(zhǔn)的5年翻一倍，價(jià)格堅(jiān)挺無比。

這時(shí)，深圳對(duì)樓市放了大招，監(jiān)管層對(duì)全市3595個(gè)小區(qū)逐一設(shè)定了二手房交易指導(dǎo)價(jià)，給潤(rùn)璽定的指導(dǎo)價(jià)是13.2萬(wàn)元/平米，也就是2020年政府給潤(rùn)璽的備案價(jià)加一點(diǎn)點(diǎn)。

對(duì)于這個(gè)價(jià)格，當(dāng)時(shí)的深圳炒房客們差點(diǎn)沒笑斷氣，多名業(yè)主對(duì)記者明確表示，絕對(duì)不可能按政府的行政指導(dǎo)價(jià)出售，他們的原話是：“我們業(yè)主群之前都還在調(diào)高價(jià)格呢，怎么可能降價(jià)。”

還有深圳打算賣房的業(yè)主說，住房按指導(dǎo)價(jià)賣可以，但要強(qiáng)制搭售一副油畫，售價(jià)500萬(wàn)，不買拉倒。

但實(shí)際上深圳市政府并不限制二手房的買賣，業(yè)主想按什么價(jià)格賣都可以，只是貸款的時(shí)候要按行政指導(dǎo)價(jià)的比例來。

有人嗅到了危險(xiǎn)的氣息，撤退了。

深圳住房行政指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)的那個(gè)月，華潤(rùn)潤(rùn)璽出了一個(gè)著名的筍盤。

成交價(jià)19萬(wàn)一平的房子，居然有人只賣17.2萬(wàn)一平，買到就是凈賺2萬(wàn)/平，可不就是大筍盤么。

這套房剛掛出來僅僅2天就被人直接搶走了，僅僅2天，堪稱是秒搶，求購(gòu)的人踏破門檻。

政府指導(dǎo)價(jià)1061萬(wàn)，業(yè)主報(bào)價(jià)1420萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)1385萬(wàn)。

看似實(shí)際成交價(jià)比政府指導(dǎo)價(jià)高了324萬(wàn)，但單價(jià)畢竟才17.2萬(wàn)元/平米啊，比之前19萬(wàn)/平的成交價(jià)便宜太多了。

當(dāng)時(shí)深圳對(duì)住房的旺盛需求，對(duì)這個(gè)所謂的政府指導(dǎo)價(jià)的不屑，可見一斑。

2年后，這個(gè)政策的威力體現(xiàn)出來了。

2022年11月，華潤(rùn)潤(rùn)璽又出了一個(gè)著名的筍盤。

這套房80.8平，政府指導(dǎo)價(jià)1067萬(wàn)，業(yè)主急售，先報(bào)價(jià)1150萬(wàn)，后下調(diào)150萬(wàn)，把報(bào)價(jià)改為1000萬(wàn)，單價(jià)折合12.3萬(wàn)元，奇低無比。

這是深圳市首個(gè)跌破政府指導(dǎo)價(jià)的住宅，在整個(gè)深圳炒房圈引發(fā)了轟動(dòng)，被視為超級(jí)筍盤，刷屏深圳人的朋友圈整整一周。

但奇怪的是，拿下了深圳市首個(gè)跌破政府指導(dǎo)價(jià)桂冠的筍盤，外加上刷屏了深圳人朋友圈整整一周的巨大流量，這套房居然還沒賣掉！

這可是超級(jí)筍盤啊，典型的買到就賺到，深圳市買房的剛需哪去了？

價(jià)格下跌時(shí)，剛需反而無影無蹤？

當(dāng)然，刷屏一周的流量還是大，這個(gè)盤最后還是賣掉了。

但成交價(jià)格，不是1000萬(wàn)，而是800萬(wàn)。

比業(yè)主最初的掛價(jià)低了350萬(wàn)，比刷屏?xí)r的報(bào)價(jià)低了200萬(wàn)，比政府指導(dǎo)價(jià)還低了267萬(wàn)。

這個(gè)800萬(wàn)的實(shí)際成交價(jià)，折合單價(jià)9.9萬(wàn)一平，驚呆了圍觀這套房的深圳人，讓整個(gè)深圳希望通過買房發(fā)財(cái)?shù)耐顿Y客們直接無眠。

為什么賣房的業(yè)主會(huì)同意這么低的價(jià)格？

你可以看一下成交周期，這套房掛出去后花了足足65天才成交。

當(dāng)初業(yè)主按1150萬(wàn)價(jià)格掛出，就已經(jīng)明顯低于其他人的掛價(jià)了，因?yàn)槟壳巴跐?rùn)璽的掛價(jià)都在1180萬(wàn)以上，單價(jià)折合13.2萬(wàn)元，壓著政府指導(dǎo)價(jià)賣。

但只便宜30萬(wàn)元，這名業(yè)主賣不掉，掛了整整2個(gè)月都沒賣掉。

估計(jì)這名業(yè)主是缺錢了，于是直接主動(dòng)砍價(jià)150萬(wàn)，掛1000萬(wàn)元，引發(fā)了深圳朋友圈的刷屏。

理論上說，這種級(jí)別的刷屏，第二天就會(huì)有人來?yè)尫俊?/p>

但整整刷屏一周，如此龐大的流量，居然還是無法成交。

最后業(yè)主同意800萬(wàn)賣出，估計(jì)就是看到這么大的流量都賣不掉房后，徹底清楚了目前的市場(chǎng)定價(jià)，也徹底清楚了自己到底要定價(jià)多少錢才能把房子賣掉。

真想出手，整個(gè)深圳市目前只有一個(gè)人愿意出到800萬(wàn)，這個(gè)是最高報(bào)價(jià)。

誠(chéng)心賣就和他簽，覺得低就拉倒，繼續(xù)等有緣人。

但整個(gè)深圳市的朋友圈都被這套房引爆過了，賣房圈都推一遍了，哪還有什么“有緣人”呢。

最終打出了華潤(rùn)潤(rùn)璽的最低成交單價(jià)，9.9萬(wàn)元/平。

相比于2014年的開盤價(jià)4.5萬(wàn)元，還是翻倍了。

但相比于2021年的19萬(wàn)元/平，這可是腰斬了啊。

這價(jià)格到底算高還算低，那就要看你采用哪個(gè)價(jià)格線作為計(jì)價(jià)基準(zhǔn)了。

深圳還有人為了賣房，在中介費(fèi)的基礎(chǔ)上還愿意額外給中介個(gè)人10萬(wàn)元+2部蘋果手機(jī)。

給的確實(shí)夠多，但這些錢歸根結(jié)底都是買家出，我就想知道哪些買家能視十幾萬(wàn)元為無物，就這么當(dāng)冤大頭白送人。

為什么深圳這些人非要賣房，不能租出去嗎？

只要是能持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金回報(bào)的資產(chǎn)，那都很值錢的，賤賣不值得。

華潤(rùn)潤(rùn)璽的租金可真不低，一套80平的房子月租金要1.6萬(wàn)元，貴破天，一般白領(lǐng)肯定租不起這里的房子，只有特別有錢的高管才住得起。

但就這租金，即便能滿租又如何，一個(gè)月才1.6萬(wàn)租金，靠租金還得起月供？更別提房子還有空租的可能。

以深圳人的工資來看，華潤(rùn)潤(rùn)璽的租金太高太高。

以買房人的成交價(jià)來看，華潤(rùn)潤(rùn)璽的租金又太低太低。

還是看你取誰(shuí)作為計(jì)價(jià)基準(zhǔn)。

貴還是便宜，不同的人群心里有不同的答案。

從2019年到2022年，華潤(rùn)潤(rùn)璽的售價(jià)從1300萬(wàn)到1900萬(wàn)，又到了1300萬(wàn)，然后到了800萬(wàn)。

可謂是坐了一次頂級(jí)過山車，價(jià)格波動(dòng)每次以100萬(wàn)為單位。

2018年的時(shí)候，深圳有人花500萬(wàn)首付，以1600萬(wàn)的價(jià)格買了套華潤(rùn)190平的房子，一年后二手房同款戶型成交價(jià)就達(dá)到了2580萬(wàn)，標(biāo)準(zhǔn)的一年掙1000萬(wàn)。

這個(gè)人在2016年的時(shí)候還花了500萬(wàn)首付買了套恒裕濱城，后來二手房成交價(jià)達(dá)到4000萬(wàn)。

僅靠這2套房，他凈賺接近半個(gè)億。

而07年的時(shí)候，他還在租福田村農(nóng)民房，靠倒賣電子元器件謀生。

這是網(wǎng)上某人當(dāng)年爆紅的發(fā)文，他把自己的“成功”歸因于自己膽大，敢上足杠桿借錢湊首付。

而當(dāng)初深圳的樓市，確實(shí)就是這么暴利，他未必是吹牛，因?yàn)樯钲谫I房的人那么多，一定存在這樣的人。

而如今，一切都回來了。

說跌，其實(shí)也不算跌，畢竟剛跌穿政府指導(dǎo)價(jià)，剛擊破政府指導(dǎo)價(jià)怎么能算跌呢。

但從2021年初到現(xiàn)在的2年時(shí)間里，通過二手市場(chǎng)高價(jià)搶房的人，那可都虧慘了，大虧特虧。

但當(dāng)初深圳市推出政府指導(dǎo)價(jià)的時(shí)候還出爐了一個(gè)政策，凡是購(gòu)買二手房的人都要簽署風(fēng)險(xiǎn)告知書，自愿承擔(dān)購(gòu)買二手房的一切投資風(fēng)險(xiǎn)。

你愿意多少錢買都行，但必須簽這個(gè)東西，不簽不給你過戶。

這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)告知書是自己簽的，總不能賴政府了吧。

當(dāng)年炒房客們?nèi)f萬(wàn)沒想到的是，現(xiàn)在這個(gè)政府指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)成了支撐房?jī)r(jià)的最后一道防線了，如今深圳的朋友圈是這么說的。

2021年：不可能按指導(dǎo)價(jià)賣。

2022年：可以按指導(dǎo)價(jià)賣。

2023年：感恩有指導(dǎo)價(jià)在。

當(dāng)年的炒房模范生深圳，如今跌的最慘。

除深圳外，全國(guó)很多地方的房?jī)r(jià)都在跌，很多房企都奄奄一息。

為什么，是國(guó)家去杠桿了么？

還真沒有。

全國(guó)居民部門杠桿率在2016年開始暴漲，從40%杠桿率一路飆升到2020年初的65%左右，6個(gè)錢包全砸進(jìn)去了，掏空了中國(guó)人的積蓄。

然后就固定不變了，至今沒動(dòng)過，橫盤。

換句話說，大量居民還在每年大量購(gòu)房，藥一直沒有停，只是沒有繼續(xù)加大藥量了而已，絕對(duì)沒有撤藥去杠桿。

僅僅只是沒有繼續(xù)加大藥量，房企就立刻撐不住了，房?jī)r(jià)也撐不住了。

國(guó)家其實(shí)還是很謹(jǐn)慎的，沒有直接去杠桿，只是把杠桿率給橫住了，想給房企和炒房客們一個(gè)適應(yīng)的時(shí)間。

但沒想到的是，僅僅只是不加大藥量，把連續(xù)加量的速度控制了一下，居然也能出現(xiàn)嚴(yán)重的戒斷反應(yīng)。

這些投資客和房企，癮是有多大，膽子又是有多大。

這都能出現(xiàn)嚴(yán)重戒斷反應(yīng)那只能說明一件事情，投資客和房企當(dāng)初是按照中國(guó)每年購(gòu)房需求量和買房金額必然會(huì)增長(zhǎng)XX%去制定自己投資計(jì)劃的，否則根本無法解釋這種現(xiàn)象。

國(guó)家不加大藥量了，他們就要死要活的，國(guó)家都要反復(fù)出手救國(guó)企，那要是國(guó)家把藥量給減一點(diǎn)點(diǎn)，他們能直接暴斃給你看。

這是房企和投資客嗎？這是純粹的賭狗吧。

樓市一個(gè)常見的說法就是買房能保值增值，這句話在以前是對(duì)的，但最近幾年明顯不對(duì)，不僅不保值增值，反而可能虧錢，還可能大虧，最近2年甚至炒房模范生深圳也開始讓投資客大虧特虧。

因?yàn)楸Ｖ翟鲋到⒃谝粋€(gè)前提下，進(jìn)城購(gòu)房的人越來越多，中國(guó)的城市化越來越快，每年大量的進(jìn)城買房需求自然可以讓你的房子保值增值。

而如今中國(guó)的城市化基本完成了，這個(gè)前提自然就不存在了。

最近兩年人口出生數(shù)量直接從1600萬(wàn)跌到了1000萬(wàn)，這些人是20年后的買房主力軍，到時(shí)候接盤全指望他們了。

但20年后，中國(guó)從農(nóng)村到城市的進(jìn)程早就完成了，新的年輕人數(shù)量又不夠。

現(xiàn)在撐不撐得住先不談，但20年后肯定撐不住。

這道理大家都知道，屬于明牌，所以肯定等不了20年就一定有人搶跑。

你提前5年跑，我就提前10年跑。

還有人算了下賬，決定提前20年跑。。。

最近半年，人們的買房意愿開始下降，和之前幾年瘋狂搶購(gòu)，排隊(duì)搖號(hào)的盛況有天壤之別。

人們?cè)敢赓I房，不是因?yàn)榉孔颖阋耍且驗(yàn)榉績(jī)r(jià)會(huì)漲。

人們不愿買房，不是因?yàn)榉孔淤F，而是因?yàn)榉績(jī)r(jià)不漲。

這就是樓市冰火兩重天的原因。

當(dāng)所有人都認(rèn)為買房不能暴富，所有人都知道買房屬于投資，可能虧錢這一道理之后，他們就會(huì)從狂熱中冷靜下來，開始認(rèn)真算賬，算一算房子到底是不是值得買，是不是可以租幾年房再買。

但是這賬不能算，因?yàn)闊o論如何你都算不過來。

當(dāng)看到買一套房售價(jià)能在2年內(nèi)從1600萬(wàn)以上跌到800萬(wàn)，平均每年虧掉400萬(wàn)之后。

那這賬就更算不過來了。