摘要

行業(yè)動態(tài)

近期一系列金融支持房地產(chǎn)政策出臺，我們對銀行房地產(chǎn)相關(guān)融資情況進行追蹤。

評論

“保交樓”導(dǎo)向下對公房地產(chǎn)貸款支持力度增強。3Q22開發(fā)貸余額同比增長2.2%，相比2Q22的-0.2%小幅回升，3Q22開發(fā)貸凈增約1500億元，相比2Q22的凈減少約1000億元轉(zhuǎn)正；PSL連續(xù)兩個月凈增超過千億元，可能與“保交樓”相關(guān)信貸支持有關(guān)。向前看，房地產(chǎn)融資供給端政策持續(xù)加碼，繼8月份央行推出2000億元政策行“保交樓”專項貸款、9月以來國有大行和股份行提高房地產(chǎn)行業(yè)融資支持，我們預(yù)計對公房地產(chǎn)融資有望逐漸繼續(xù)改善。

按揭貸款恢復(fù)有待政策效果顯現(xiàn)。10月居民中長期貸款同比少增3889億元，連續(xù)11個月同比少增，顯示居民購房需求仍未完全修復(fù)。3Q22按揭余額同比增長4.1%，已至2005年有數(shù)據(jù)以來的最低水平，3Q22按揭貸款凈增約730億元，僅為去年同期的十分之一，主要由于購房需求較弱及居民還貸較多。9月底出臺部分城市按揭利率下限下調(diào)、個人所得稅優(yōu)惠、公積金貸款利率下調(diào)等政策，10月主要城市首套住房按揭利率已經(jīng)降至4.12%的歷史最低水平，11月部分城市繼續(xù)放松限購政策，按揭貸款融資恢復(fù)有待于政策效果顯現(xiàn)。

新工具支持民營房企債券融資。11月8日交易商協(xié)會推進民營企業(yè)債券融資支持工具，支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，由人民銀行再貸款提供資金支持，通過擔保增信、創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險緩釋憑證、直接購買債券等方式，預(yù)計可支持約2500億元民營企業(yè)債券融資。2022年7-10月房企債券凈融資連續(xù)四個月為負，我們預(yù)計新工具落地有望支持房企債券融資回正。

建行住房租賃基金落地。11月8日建行成立的住房租賃基金成立，規(guī)模為300億元，用于支持房企存量資產(chǎn)改造為租賃住房，增加市場化長租房和保障性租賃住房供給，未來通過REITs實現(xiàn)退出。我們認為住房租賃基金有望加快地產(chǎn)存量項目去化和風(fēng)險出清，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，同時以市場化手段增加租賃房源供給。

房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量有望改善。根據(jù)部分上市銀行披露數(shù)據(jù)，3Q22對公房地產(chǎn)貸款不良率上升約30bps至3%左右，個人住房按揭貸款不良率上升1-2bps，仍處于0.3%左右的較低水平。向前看，金融支持房地產(chǎn)行業(yè)融資能夠改善相關(guān)貸款資產(chǎn)質(zhì)量：“保交樓”導(dǎo)向下個人按揭貸款逾期情況有望減少，存量對公房地產(chǎn)貸款不良仍然可能繼續(xù)暴露，但隨著房企信用狀況改善不良生成率有望企穩(wěn)。

風(fēng)險

房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險擴散。

正文

圖表1：“保交樓”的資金來源

資料來源：中國人民銀行，中金公司研究部

圖表2：“保交樓”的資金來源：近期人民銀行等部門通過政策行專項貸款、支持民企債券發(fā)行等方式支持房企融資

資料來源：中國人民銀行，中金公司研究部

圖表3：政策行專項借款“保交樓”模式

資料來源：中國人民銀行，中金公司研究部

圖表4：PSL連續(xù)第二個月出現(xiàn)凈增，可能與“保交樓”相關(guān)

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表5：本輪房地產(chǎn)資金來源收緊，金融機構(gòu)貸款和銷售下滑較多，但貸款降幅已開始企穩(wěn)

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表6：房企資金來源中，住房銷售和金融機構(gòu)貸款占比仍在下滑

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表7：政策性銀行和商業(yè)銀行支持“保交樓”，房地產(chǎn)施工和竣工下滑較少，但開工和銷售仍然低迷

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表8：3Q22按揭貸款增速下滑至4.1%

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表9：3Q22開發(fā)貸增速反彈，可能主要與“保交樓”相關(guān)

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表10：房地產(chǎn)貸款對新增貸款的貢獻降至歷史最低水平

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表11：六大行房地產(chǎn)貸款增量約占行業(yè)80%左右

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表12：房企境內(nèi)債融資再度收縮

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表13：房企境外債融資繼續(xù)收縮

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表14：房地產(chǎn)信托融資繼續(xù)收縮

資料來源：用益信托，中金公司研究部

圖表15：2018年資管新規(guī)后非標融資開始萎縮

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表16：2019年監(jiān)管趨嚴后，房地產(chǎn)信托規(guī)模和占比明顯下滑

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表17：住房按揭貸款利率已降至歷史最低

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表18：房地產(chǎn)刺激政策效果有待觀察

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表19：一手房價格保持穩(wěn)定

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表20：二三線城市二手房房價進入負增長區(qū)間

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表21：2022年居民提前償還房貸情況增加

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表22：2021年以來居民出現(xiàn)去杠桿趨勢

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表23：政府加杠桿，企業(yè)穩(wěn)杠桿，居民去杠桿

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表24：國有大行和中小銀行對公地產(chǎn)不良率2020年以來年都有所上升

資料來源：Wind，中金公司研究部

圖表25：區(qū)域行按揭不良率略有上升

資料來源：Wind，中金公司研究部

文章來源

本文摘自：2022年11月14日已經(jīng)發(fā)布的《銀行支持房地產(chǎn)融資近況追蹤》

分析員 林英奇 SAC 執(zhí)證編號：S0080521090006；SFC CE Ref：BGP853；

聯(lián)系人 許鴻明 SAC 執(zhí)證編號：S0080121080063；

分析員 張帥帥 SAC 執(zhí)證編號：S0080516060001；SFC CE Ref：BHQ055

法律聲明

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