2009年炒股必看！經(jīng)濟(jì)和社會(huì)形勢(shì)極端惡劣！銀行資產(chǎn)受到威脅！

　　珠三角考察實(shí)錄(2008.11.24)

　　這是一個(gè)在期貨論壇發(fā)現(xiàn)的貼子,沒有去考察它的真實(shí)性,但我想它可能反映出了一些問題:

　　經(jīng)濟(jì)在預(yù)期中加速下滑，“倒閉潮”席卷著出口前沿珠三角地區(qū)，為了進(jìn)一步了解真實(shí)情況，前段時(shí)間我和朋友再一次對(duì)東莞、廣州和深圳進(jìn)行了實(shí)地考察。現(xiàn)將考察的一些情況記錄如下。

　　東莞情況

　　去年下半年和今年上半年我們?nèi)|莞的時(shí)候經(jīng)濟(jì)情況就開始轉(zhuǎn)差了：勞動(dòng)力成本、租金成本上升使得很多企業(yè)開始向內(nèi)地遷移，工廠倒閉增加；制鞋、玩具出口開始受到?jīng)_擊，接單開始減少；社–會(huì)治安開始轉(zhuǎn)差，群眾性事件增多（企業(yè)倒閉，工人拿不到工資，沖擊工廠），警－察工作負(fù)荷增加（我的警－察朋友去年到今年利用周末來深圳3次，2次就因?yàn)橥话l(fā)性事件被緊急召回）；房?jī)r(jià)于去年10－11月份止升轉(zhuǎn)跌，幅度不比深圳小。

　　這次我們約了地方鎮(zhèn)政–府官員、毛紡廠老板、家具城老板、警－察等人進(jìn)行了交談，情況是非常的糟糕。

　　流動(dòng)人口減少

　　根據(jù)鎮(zhèn)政–府官員的介紹，大量的工廠倒閉和裁員已經(jīng)使得東莞的流動(dòng)人口少了很多，大量的民工已經(jīng)返鄉(xiāng)，據(jù)他們預(yù)計(jì)，可能少了20％左右的人（這點(diǎn)從傍晚街道兩邊的人群可以感覺到，比我們以前看到的明顯要少）。流動(dòng)人口的減少直接沖擊著餐飲、零售、出租屋等生意，現(xiàn)在除了像海南黑三羊等味道獨(dú)特的餐館生意火爆外，大部分餐館都不像去年那樣要排隊(duì)等位了；超市小賣部的生意少了很多，不少也已經(jīng)關(guān)門了；出租屋的空置率大幅上升，房租價(jià)格大幅下跌，一套 50－60平方米2房1廳的房子月租金目前大約是300－350元，前年去年價(jià)格在500元以上.

　　工廠倒閉

　　倒閉的企業(yè)主要集中在制鞋、玩具、紡織服裝等出口型行業(yè)，他們預(yù)計(jì)可能占全部企業(yè)數(shù)量的1/3-1/4左右。根據(jù)當(dāng)?shù)刈畲蟮拿弿S老板介紹造成倒閉主要有幾個(gè)原因：第一是接不到訂單，現(xiàn)在國(guó)外訂單不斷減少，中小企業(yè)接單難度越來越大，很多訂單是提前一年下的，今年的成交數(shù)據(jù)的情況反映的是去年的訂單情況，情況還不會(huì)太差，而從今年下半年尤其是廣交會(huì)的訂單急劇下滑來看，明年的出口情況會(huì)比今年惡劣很多，預(yù)計(jì)制鞋、玩具、紡織服裝出口數(shù)量會(huì)下降超過15％；成本尤其是勞動(dòng)力成本并沒有降下來，毛紡廠工人非常辛苦，每天需要站立工作，目前月工資超過3000 元，電子廠、玩具廠等員工工資也都在1200－1500元左右，比2006年高出了很多，雖然目前形成了大量的失業(yè)，但是目前工人寧可回家找工（我從家鄉(xiāng)長(zhǎng)沙了解的情況是，目前工資水平也是非常高，以建筑工人為例，現(xiàn)在日工資是100元左右，包吃住、中午有休息、晚上6點(diǎn)準(zhǔn)時(shí)收工，不過現(xiàn)在施工項(xiàng)目也開始減少，很多人也開始返鄉(xiāng)）或者是待業(yè)也不愿意降低工作目標(biāo)，預(yù)計(jì)還要等到失業(yè)的進(jìn)一步加劇工資才會(huì)降下來；制鞋、玩具、紡織服裝等行業(yè)向印尼、緬甸、越南等地轉(zhuǎn)移非常厲害，雖然這些地區(qū)面臨工會(huì)力量強(qiáng)大、局勢(shì)不穩(wěn)定等不利因素，但是國(guó)家和地區(qū)勞動(dòng)力成本比我們低50％以上，匯率又大幅貶值，使得向這些國(guó)家轉(zhuǎn)移遠(yuǎn)比在東莞甚至內(nèi)地大部分地區(qū)有利可圖（大約從前年開始，陸續(xù)很多東莞的企業(yè)在內(nèi)地湖南、江西、四川等地設(shè)立工廠，從東莞這邊接單，在內(nèi)地生產(chǎn)，再把貨物從內(nèi)地運(yùn)到東莞出口，由此也形成了很多專門從事運(yùn)輸?shù)奈锪髌髽I(yè)，如今訂單不再，內(nèi)地很多廠也停了，物流公司倒閉一大片）。我們?cè)L談的毛紡公司作為大型企業(yè)，現(xiàn)在也非常困難，今年勉強(qiáng)能夠做到盈虧平衡，根據(jù)近期的訂單數(shù)量和價(jià)格來看，明年肯定是虧損，他們也被迫解聘了幾百名工人。

　　目前倒閉的很多企業(yè)是港資和臺(tái)資企業(yè)，工廠老板采取攜款“跑路”的方式來關(guān)閉企業(yè)，最常見的做法就是離境到了香港或者臺(tái)–灣后給工廠的管理者打電話說，“我走了，剩下的問題你們解決”，然后就換掉電話，再也見不到人了。接下來就是工人索取工資、供應(yīng)商追貨款、銀行追貸款、海關(guān)追關(guān)稅的混亂過程，哄搶暴力的場(chǎng)面時(shí)有發(fā)生。

　　工廠倒閉后，為了維護(hù)社–會(huì)穩(wěn)定，政–府采取了保障工人工資的做法。目前東莞的做法是要廠房的房東來承擔(dān)倒閉企業(yè)所欠工資，如果房東無法承擔(dān)，就沒收其土地和廠房拍賣發(fā)工資，剩余部分再有政–府來出。這種非市場(chǎng)的做法大大損傷了房東的利益，他們得為承租廠是否倒閉而擔(dān)憂，相當(dāng)于額外給承租廠擔(dān)保，扭曲了經(jīng)濟(jì)效率。所以現(xiàn)在很多房東根本不愿意出租物業(yè)，不然就收很高的抵押品，實(shí)際上就跟銀行緊縮信貸一樣，這種政策使得本來不穩(wěn)定的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)未來會(huì)更加艱難。

　　由于房東的補(bǔ)償能力有限，實(shí)際上大部分的欠薪是由各鎮(zhèn)政–府在出，這種財(cái)政的壓力非常巨大。合俊玩具廠的倒閉就使得樟木頭鎮(zhèn)政–府出了6000萬，幾乎把它一年的財(cái)政盈余給耗光了。隨著出口形勢(shì)的加速惡化，越來越多的企業(yè)倒閉，政–府需要堵的窟窿越來越大，而經(jīng)濟(jì)形式不好已經(jīng)使得政–府的稅收和賣地收入大幅減少了，所以我們預(yù)期政–府的這種做法最終將被迫放棄（實(shí)際上目前政–府償付的也主要是規(guī)模較大的工廠倒閉員工的工資，對(duì)于小廠的倒閉，由于員工行不成談判能力，往往就被迫疏散了）。

　　由于工廠的倒閉不斷增加，廠房閑置的情況也不斷上升，公路兩旁閑置的廠房成片成片，很多打出“低價(jià)招租”的廣告牌。租金價(jià)格也出現(xiàn)了很大的下降，去年高峰時(shí)每月每平方米10元左右的價(jià)格下降到目前的7－8元，下降幅度20％－30％（我們從深圳關(guān)外龍華了解的情況也是一樣，以前的龍華廠房沒有空置的，但現(xiàn)在任意一條路上就可以看到不下10條的招租廣告，整棟包租的價(jià)格從2007年10月前的14元/平以上下跌到目前的10元/平以下）。

　　與制鞋、玩具、紡織服裝大量倒閉相對(duì)應(yīng)的是電子廠目前倒閉得比較少，主要還只是裁員。其中的原因可能是電子廠固定資產(chǎn)投資比較大，老板直接跑路損失很大；緬甸、越南等地的電子行業(yè)配套尚未完成，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的范圍還不大。具體的情況我們下次去電子重鎮(zhèn)清溪作進(jìn)一步了解。

　　治安惡化

　　治安混亂一直是東莞頭痛的問題，隨著工廠的倒閉和失業(yè)人口的增加，社–會(huì)上閑散人員也越來越多，為了生存，很多就鋌而走險(xiǎn)，因此治安壓力越來越大了，治安狀況也不斷惡化。警－察朋友介紹，今年他們轄區(qū)的立案率比去年上升了100％以上，他們每天都在忙著處理各種案件，幾乎天天都要加班，即使周末假期也不能離開，隨時(shí)可能要回來處理突發(fā)事件。

　　目前東莞正在進(jìn)行禁摩行動(dòng)，造成警民的矛盾特別大，抗法行為時(shí)有發(fā)生。雖然摩托車具有不安全性和容易導(dǎo)致?lián)尳俚奶攸c(diǎn)，但是東莞各鎮(zhèn)地域跨多大，摩托車確實(shí)是符合東莞當(dāng)前發(fā)展規(guī)模的重要運(yùn)輸工具，強(qiáng)行禁止對(duì)其經(jīng)濟(jì)也會(huì)有不小的影響（很多靠摩托車運(yùn)輸貨物的小商販被迫停止經(jīng)營(yíng)）。禁摩對(duì)治安的改善有些作用，但是也導(dǎo)致了開車搶劫的增加，其惡劣程度比摩托搶劫更嚴(yán)重，通常是將人從路邊直接拉到車上，洗劫一空后扔下去。

　　海關(guān)情況

　　我們黃埔海關(guān)和龍崗海關(guān)的朋友就進(jìn)出口等情況進(jìn)行了溝通，主要的情況如下。

　　出口企業(yè)倒閉非常嚴(yán)重，追繳所欠關(guān)稅非常困難。下半年來黃埔海關(guān)每天接到申請(qǐng)停止出口的企業(yè)每天達(dá)到20－30家，是去年的好幾倍；龍崗海關(guān)監(jiān)控的出口企業(yè)數(shù)量從去年年中的5500家減少到目前的3500家，減少了2000家。由于來料加工企業(yè)進(jìn)口材料需要補(bǔ)繳關(guān)稅或者退貨，海關(guān)接到工廠的申請(qǐng)停止出口的報(bào)警后，海關(guān)立即攜帶槍支去查封工廠追繳稅款，不過通常是要么就是工廠早已被工人、供貨商哄搶一空（原材料被搶走，機(jī)器設(shè)備被搬走、嚴(yán)重的情況連廠房都被拆了），要么就是工人、供應(yīng)商等將工廠團(tuán)團(tuán)圍住，看誰搶得快，供貨商往往還雇傭武警、部隊(duì)人員去搶貨，暴力事件時(shí)有發(fā)生，海關(guān)即使帶槍封廠也不一定能追回多少（海關(guān)朋友給我們描述的情況是，海關(guān)人員帶槍去封廠時(shí)往往對(duì)人群喊：“不許動(dòng)”，結(jié)果下面持槍的武警或者部隊(duì)把槍對(duì)準(zhǔn)他們，說“你們也不許動(dòng)”）。

　　重要出口產(chǎn)品數(shù)量已經(jīng)下降。從黃埔海關(guān)今年前9個(gè)月出口的鞋帽、玩具數(shù)量已經(jīng)出現(xiàn)下降，幅度大約在5％左右，從金額上看并沒有明顯下降，主要是美元貶值的因素，按照美元口徑?jīng)]有下降；從來料加工企業(yè)的訂單和進(jìn)口原材料來看，今年9月份以來惡化的非常嚴(yán)重，預(yù)計(jì)明年的出口情況將非常差，黃埔海關(guān)出口金額不排除出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的可能；目前出口沖擊最嚴(yán)重的鞋帽、玩具和服裝，占出口一半以上的機(jī)電產(chǎn)品下滑也開始出現(xiàn)，大規(guī)模惡化預(yù)計(jì)在明年上半年出現(xiàn)。

　　關(guān)稅征繳力度很難得到提升。近幾年關(guān)稅的大幅提升與出口形勢(shì)大好分不開，但也與海關(guān)加大征繳力度和緝私力度分不開，并且隨著關(guān)稅的降低，走私情況也在減少，因此，從征繳力度上提高關(guān)稅的難度越來越大，尤其是在深圳、東莞等進(jìn)出口大關(guān)，征稅效率已經(jīng)是非常高了。從這點(diǎn)我們也可以延伸到除關(guān)稅外的個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅等的征收，過去幾年的高速增長(zhǎng)除去經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的本身原因，稅收征繳力度加強(qiáng)應(yīng)該也貢獻(xiàn)了很大一部分，繼續(xù)增加的難度應(yīng)該越來越大，這樣看來在未來經(jīng)濟(jì)下滑的情況下，稅收的增長(zhǎng)更加值得擔(dān)憂了。

　　海關(guān)朋友也和我們講述了收入下降的情況。海關(guān)開始降薪，基層海關(guān)下降幅度10％－20％，省級(jí)機(jī)關(guān)下降了20－30％，當(dāng)然這些都是以福利形勢(shì)發(fā)放的工資，下降這應(yīng)該與關(guān)稅收入增長(zhǎng)放緩直接有關(guān)；至于灰色收入，他們都笑嘆海關(guān)現(xiàn)在已經(jīng)管得非常嚴(yán)，誰出事誰負(fù)責(zé)，現(xiàn)在都已經(jīng)成了清水衙門了。

　　關(guān)于公務(wù)員減薪的情況從其他渠道也獲得一些，原來公務(wù)員也是周期性行業(yè)，這點(diǎn)衷心佩服我們的政–府機(jī)關(guān)部門。東莞警－察的收入水平連續(xù)幾年出現(xiàn)下降；北京銀監(jiān)會(huì)工資下降約20－30％，降為與普通公務(wù)員一樣；上海銀監(jiān)會(huì)公務(wù)員工資幅度下降超過40％.

　　零售

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的零售數(shù)據(jù)的增長(zhǎng)近期大幅放緩，現(xiàn)實(shí)中的零售情況更為嚴(yán)重。

　　某家電連鎖企業(yè)廣州區(qū)經(jīng)理一直是我們調(diào)研的對(duì)象，去年5月和11月我們對(duì)他進(jìn)行了2次調(diào)研，這次我們又對(duì)他進(jìn)行了回訪。

　　去年5月時(shí)的銷售情況非常好：五一廣州地區(qū)（指除深圳外的廣東地區(qū)）銷售增長(zhǎng)150％，銷售收入從去年的1.1億增加到今年的2.6億；2007年，公司對(duì)于成熟單店的目標(biāo)是銷售收入增長(zhǎng)30％，從廣州的情況看，實(shí)現(xiàn)起來難度并不大；廣州地區(qū)2006年底有21家店，今年計(jì)劃開到50家；多渠道銷售部大約 2005年開始運(yùn)作，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)幾個(gè)億的銷售，2006實(shí)15億的銷售，2007年目標(biāo)是翻番。

　　去年11月的情況仍然很不錯(cuò)，但已經(jīng)沒有前期那么樂觀了：國(guó)慶期間廣州地區(qū)同比銷售增長(zhǎng)約50%；預(yù)計(jì)房地產(chǎn)商的精裝修占家電銷售比例超過20%，樓盤成交量放緩將對(duì)家電銷售構(gòu)成沖擊。

　　今年我們調(diào)研的情況則顯得悲觀了。十一期間廣州增長(zhǎng)約20%，都是由新店貢獻(xiàn)，老店同店零增長(zhǎng)；今年廣州地區(qū)銷售目標(biāo)是40億，比去年增長(zhǎng)約30%，到 10月底銷售情況約為32億，后2個(gè)月淡季預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)非常難，其中空調(diào)銷售同比下降；為了實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，各分公司往往會(huì)與廠商通過“走貨”形式來完成（廠商和家電連鎖都達(dá)到各自的銷售目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)“雙贏”，廠商走貨需要給家電連鎖大約1.5%的費(fèi)用），以往年度銷售目標(biāo)容易達(dá)到，走貨金額占銷售收入大約6-7%，今年的銷售難度很大，預(yù)計(jì)走貨量會(huì)達(dá)到10%-15%，這也將拉低公司的毛利率；房地產(chǎn)成交量大幅下降對(duì)家電銷售構(gòu)成很大沖擊，今年廣州團(tuán)購部面對(duì)房地產(chǎn)商銷售僅600多萬元，只有去年全年金額是3000多萬元的2成左右。

　　東莞家具城的老板（寮步鎮(zhèn)最大的家具城）也向我們反應(yīng)了經(jīng)營(yíng)的困境，他的家具城開了6年了，今年的經(jīng)營(yíng)情況是最差的，由于新房銷售下降和裝修減少，他的店今年銷售減少了約30％，現(xiàn)在積壓的存貨無法處理；廣州天河北格力專賣店今年銷售也出現(xiàn)了下滑，大家都在為工程單竭力競(jìng)爭(zhēng)，主要原因也還是新房銷售下降了。

　　我們和深圳吉之島的朋友也進(jìn)行了溝通，她們店今年的銷售情況將低于去年，她所在的玩具公仔部門的銷售預(yù)計(jì)比去年下降15－20％左右；在這邊開臘肉店的朋友也反應(yīng)了他們的生意艱難，銷量下降不是問題，關(guān)鍵是肉價(jià)一直下降，根本不敢屯貨，稍微多存了點(diǎn)貨就得賠錢（多么簡(jiǎn)單的道理，與目前的鋼鐵、有色、化工等很多行業(yè)相似）。

　　深圳東門茂業(yè)百貨前段時(shí)間5折促銷、太陽百貨全場(chǎng)4.8折促銷，銷售壓力巨大，周六晚去逛福田區(qū)委天虹百貨，顧客寥寥無幾（去年同期是人滿為患），被市場(chǎng)推崇的美特斯邦威更是很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)一個(gè)顧客都沒有（售貨小姐和我們講，今年經(jīng)濟(jì)形式這么差，又發(fā)生這么多事情，買衣服的肯定少了很多），深圳高檔的西武百貨非周末時(shí)間基本上就沒有什么人了，每天都在發(fā)打折短信；廣州友誼10月份銷售同比出現(xiàn)基本沒有增長(zhǎng)，廣州天河北商圈天河城、正佳廣場(chǎng)和廣百天怡店周六晚上人擠人的場(chǎng)面也沒有了，附近國(guó)美電器維多利亞廣場(chǎng)店（以前號(hào)稱中國(guó)第一店）周六晚上服務(wù)員比顧客多；艾格、百麗（今年下半年來打折幅度越來越大，連6折都出現(xiàn)了，想起了拼命打折已經(jīng)淪為二流品牌的達(dá)芙妮，國(guó)慶期間百麗同店銷售下降5％）、only、vero moda、G2000等強(qiáng)勢(shì)品牌都有不少店鋪關(guān)閉。

　　通過我們與不同的人（公務(wù)員、上班族等）的交流，實(shí)際上大家都在削減消費(fèi)，減少了外出就餐，減少了衣服、化妝品、電子產(chǎn)品等產(chǎn)品的購買，很多也考慮推遲買車。原因很簡(jiǎn)單，大家都預(yù)期未來收入會(huì)下降（其實(shí)很多行業(yè)收入下降幅度已經(jīng)很大了），所以都減少了現(xiàn)在的消費(fèi).

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

　　這次開車去東莞、廣州，最大的感受就是路上車少了很多，我們周五下午從深圳去東莞、周日從廣州回深圳，都是一路暢通，沒有遇到任何塞車，通關(guān)都不要排隊(duì)，時(shí)速都在100公路以上，這是去年前年不敢想象的?？粗诮ㄔO(shè)的莞深高速的復(fù)線，我在思考是否短期有建設(shè)的必要；現(xiàn)在全中國(guó)都在建高速公路，如果廣深和莞深都跑不滿，其它高速公路能跑滿嗎（想起去年在山東出差的情形，雙向8車道的高速路上都見不到幾輛車）。

　　我們?cè)跂|莞各鎮(zhèn)穿梭，公路基本上都是雙向8車道，兩旁綠樹成蔭，中間的綠化帶非常寬，開車非常舒適，真的想不到再如何去改善東莞的道路了。城市的綠化非常漂亮，比深圳都好，不愧為 “全國(guó)綠化模范城市”。其實(shí)中國(guó)的各個(gè)城市，在前幾年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程中，和東莞一樣，都進(jìn)行了大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城市都變漂亮了，路都修寬修漂亮了，各種大大小小的廣場(chǎng)和活動(dòng)中心都建立起來了，各個(gè)城市都有了CBD、政務(wù)新區(qū)、沿江沿湖觀光帶、大學(xué)城、整齊劃一的開發(fā)區(qū)，如果還需要大規(guī)模建設(shè)的話，估計(jì)也主要也是拆了重建了。

　　東莞最氣派的工程是松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)非常大，面積72平方公里，有8平方公里的淡水湖和14平方公里的生態(tài)綠地，非常的漂亮，郁郁蔥蔥，道路整潔干凈，路邊的樹都是成片規(guī)劃的（桃花林、英花林、梅花林、竹林等），湖水非常干凈，整個(gè)就是一個(gè)世界級(jí)的公園，我們漫步其中，非常的舒服。不過令人悲傷的是整個(gè)園區(qū)沒有什么人，見到最多的就是環(huán)衛(wèi)工人，在辛苦的修剪中，至于車，基本上就遇不到，想想深圳周末人擠人的紅樹林，就覺得松山湖有多么浪費(fèi)了。

　　松山湖高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園是東莞市重點(diǎn)工程，據(jù)說共投資1000億，規(guī)劃打造成東莞的高科技中心，引進(jìn)世界500強(qiáng)進(jìn)來，嚴(yán)格限制高耗能和高污染企業(yè)。不過，我們開車在里面轉(zhuǎn)來轉(zhuǎn)去，也不出幾家公司，更不用說500強(qiáng)了，就見到了金威啤酒、華為（在建）、iRiver, 東莞新能源（做鋰離子電池電芯），看不出有多少高科技的東西，據(jù)說現(xiàn)在因?yàn)檎猩烫?，也把一些化工、污染企業(yè)（我們見到了生產(chǎn)PCB板的生益電子）引進(jìn)來了（產(chǎn)業(yè)升級(jí)從來不是規(guī)劃出來的，也不是幾年就可以升級(jí)出來的）.

　　房地產(chǎn)

　　我們一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)保持關(guān)注。根據(jù)我們的觀察，從去年大約10余份房?jī)r(jià)見頂以來，深圳的房?jī)r(jià)關(guān)內(nèi)福田和羅湖下跌30%以上，關(guān)外和南山區(qū)下跌40％以上；東莞下跌30％－40％；惠州下跌30％－40％；廣州下跌30％左右。

　　從樓盤上看，深圳關(guān)外金地梅隴鎮(zhèn)去年二期開盤15000元/平方米（高峰時(shí)漲到17000元/平方米），近期新開盤的四期價(jià)格為6700元/平方米；南山半島城邦去年高峰時(shí)價(jià)格漲到約28000－30000元/平方米，現(xiàn)在的價(jià)格15000元/平方米不到；福田區(qū)二手房益田花園去年高峰時(shí)價(jià)格在15000 元/平方米左右，現(xiàn)在的價(jià)格10000元/平方米不到。

　　東莞的一個(gè)朋友去年在東城區(qū)買的一個(gè)樓盤成交價(jià)是8500元/平方米，目前售價(jià)大約是4500元/平方米；光大地產(chǎn)開發(fā)的“景湖灣畔”，去年高峰時(shí)價(jià)格大約在8000元/平方米，目前在5000元/平方米左右。

　　廣州最旺的珠江新城新盤從去年的均價(jià)25000元/平方米下降到目前的17000－18000元/平方米；匯景新城的二手房去年成交價(jià)大約在 12000－13000元/平方米，目前價(jià)格大約在8000－9000元/平方米；后天河北富力院士庭去年成交價(jià)大約在15000元/平方米，目前成交價(jià) 11000－12000元/平方米。

　　即使按照現(xiàn)在的房?jī)r(jià)來看，我們計(jì)算了深圳、廣州等地的房租回報(bào)率，大約在3％左右，離5%左右的國(guó)際水平（香港是6％－7％）還差很遠(yuǎn)，也就是說，現(xiàn)在的泡沫還很大（并且租金也是動(dòng)態(tài)的，也會(huì)下降，近期東莞、深圳的租金下降很快）；如果按照房?jī)r(jià)收入比，泡沫就更大。如何經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期低迷下去，房?jī)r(jià)應(yīng)該還會(huì)大規(guī)模調(diào)整。

　　回顧去過的以及朋友去了解的各個(gè)城市，幾乎每個(gè)城市都是密密麻麻的蓋滿了房子（我們了解的內(nèi)蒙的滿洲里、甘肅的天水、山東的青島濟(jì)南、湖北的武漢荊州、湖南的長(zhǎng)沙湘潭，四川的成都，廣東的珠三角，海南的三亞都是如此），從CBD、政務(wù)區(qū)到科技園、開發(fā)區(qū)和沿江沿湖觀光帶等等，都構(gòu)成了建房和房?jī)r(jià)上漲的理由，我們的房子不是少了，而是太多了，多到不知道要多少年才能消化完。而這其中最令人擔(dān)憂的是中部地區(qū)，一直到今年房地產(chǎn)投資增速還是很高，很多省份都在50%以上，這些地區(qū)房租回報(bào)率很多連2％都不到（很多地方由于缺少外來人口，根本無法租出去），泡沫非常嚴(yán)重。

　　在深圳，當(dāng)夜間去觀察很多已經(jīng)售出的一些樓盤，開燈率通常比較低，投機(jī)樓盤的比率非常嚴(yán)重。在深圳半島城邦住的朋友笑稱，晚上從跨海大橋看過去，看不到他們樓盤，因?yàn)殚_燈太少。武漢供電局今年中期曾對(duì)近兩年新接入電網(wǎng)的住戶進(jìn)行過統(tǒng)計(jì)，發(fā)現(xiàn)今年內(nèi)根本未用電的住戶的比例高達(dá)18%。

　　地產(chǎn)商那邊的資金情況非常緊張。我們和廣州一家中等規(guī)模的地產(chǎn)公司交流，他們公司為了海外上市，去年拼命擴(kuò)大規(guī)模，在佛山、珠海等地高價(jià)拿低，結(jié)果今年上市未成功，開盤的樓盤滯銷，公司被迫以買入價(jià)50%的價(jià)格將佛山、珠海的3處地轉(zhuǎn)手用于還貸，同時(shí)裁員50%削減成本；深圳一家從建筑承包商起家的房地產(chǎn)開發(fā)上也陷入資金困境，公司去年進(jìn)行全國(guó)擴(kuò)張，在北京、西安、大連等地買了幾塊地，深圳這邊也在紅樹林、龍崗、大梅沙那邊開發(fā)了新樓盤，由于今年銷售不理想，公司現(xiàn)在根本沒有流入的現(xiàn)金，現(xiàn)在公司面臨無法償還銀行利息和發(fā)不出工資的困境。

　　大學(xué)生就業(yè)

　　我們也回到學(xué)校，了解大學(xué)生就業(yè)的情況，對(duì)象是管理學(xué)院的師弟師妹們。他們的反饋是今年情況非常差，招聘會(huì)的次數(shù)比往年減少了很多，來學(xué)校開宣講會(huì)的公司也少了很多（其中有不少基本上是來作宣傳的，招聘的人數(shù)非常少），各個(gè)公司招的人也很少。2006、 2007年的這個(gè)時(shí)候正是外企和大公司大規(guī)模招聘的時(shí)候，到10月底基本上有30％左右的學(xué)生拿到Offer了，今年他們反饋的情況是管理學(xué)院每個(gè)班拿到 Offer的只有2－3個(gè)人，占全部學(xué)生的5％左右；去年去四大會(huì)計(jì)師事務(wù)所是比較容易的事情，會(huì)計(jì)系一半的學(xué)生拿到了“四大”的Offer，今年“四大 ”已經(jīng)招聘完畢，會(huì)計(jì)系僅僅2人拿到Offer，去四大成為了一種奢侈（在“四大”的朋友也和我們反饋了他們今年大幅減少招聘人數(shù)的情況，2008屆畢業(yè)生都推遲到了11月才上班，主要原因是業(yè)務(wù)減少，他們現(xiàn)在工作都難得的輕松了不少，不少員工都被強(qiáng)令休年假，一直以來每年升一級(jí)職位和工資的做法也在今年被停止了，不少員工選擇了離開）；寶潔一直是廣大學(xué)生追捧的對(duì)象，每年管理學(xué)院去寶潔的人數(shù)在6－7人，今年由于人數(shù)減少，我們學(xué)院就1個(gè)同學(xué)拿到 Offer；在我看來綜合素質(zhì)還不錯(cuò)的師弟師妹們（他們中很多都在三大索引上發(fā)表過文章），現(xiàn)在還有2個(gè)沒有收到過筆試和面試的通知。

　　我們問他們對(duì)現(xiàn)在的就業(yè)形似有沒有不滿，他們都比較平靜，認(rèn)為這也是沒有辦法，都是金融危機(jī)惹的禍（美國(guó)很不幸地又一次充當(dāng)了替罪羊的角色）。

　　看著他們一雙雙稚嫩的眼睛，我希望他們是先苦后甜。

　　銀行

　　我們和工行、建行、招行、浦發(fā)、深發(fā)展、匯豐還有銀監(jiān)會(huì)的朋友對(duì)存款、貸款和中間業(yè)務(wù)等問題進(jìn)行了了解。

　　存款方面，由于降息預(yù)期非常強(qiáng)烈，活期轉(zhuǎn)定期的情況非常明顯，各個(gè)銀行都反應(yīng)了這種情況。不少客戶將未到期的定期存款取出來，轉(zhuǎn)存為更長(zhǎng)期的定期。匯豐那邊反應(yīng)的情況時(shí)，由于很多港人與外國(guó)人對(duì)于人民幣升值的擔(dān)心以及預(yù)期利率會(huì)出現(xiàn)大幅下調(diào)，有不少人已經(jīng)開始把存款從內(nèi)地撤出了（如果未來利率大幅下調(diào)，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多外資流出）。

　　貸款方面，各個(gè)銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款新政、鼓勵(lì)向中小企業(yè)貸款以及放開信貸控制等方面反應(yīng)的情況不一樣：大部分銀行表示會(huì)綜合考慮風(fēng)險(xiǎn)和收益，對(duì)中小企業(yè)貸款和房貸按照2成首付和7折利率會(huì)持謹(jǐn)慎態(tài)度（再考慮審批流程、不讓今年基數(shù)過高等原因，預(yù)計(jì)短期內(nèi)貸款大幅增加不太可能），并不會(huì)盲目樂觀；但隨著經(jīng)濟(jì)繼續(xù)惡化，更多企業(yè)面臨困境，如果政–府逼迫銀行向企業(yè)尤其是國(guó)有企業(yè)貸款，銀行將不得不從。

　　部分股份制銀行為了完成房貸額度目標(biāo)，在加大房貸新政的實(shí)施，包括幫助銀行前期按照8.5折利率、3成首付的客戶還清貸款再按新政進(jìn)行轉(zhuǎn)按揭的情況；中小企業(yè)貸款方面，銀行通常有貸款比例目標(biāo)，下面的支行現(xiàn)在常有額度尚未完成，會(huì)努力在年底完成目標(biāo)。

　　現(xiàn)在銀行普遍將目光投向政–府推出的大項(xiàng)目以及大的國(guó)企單位，不過這部分貸款由于競(jìng)爭(zhēng)和政–府擔(dān)保關(guān)系，利息通常非常低，將降低銀行息差。我們也了解到為了短期利益，部分銀行的下屬支行也在協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“假按揭”，并且每筆涉及的商品房常是幾十套上百套，里面的風(fēng)險(xiǎn)非常大。

　　不良貸款方面，雖然大規(guī)模上升還沒有，但是風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)在不斷增加：貿(mào)易鏈融資一直是深發(fā)展的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，近期鋼鐵、化工產(chǎn)品的價(jià)格下跌，已經(jīng)使得部分原材料抵押貸款出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；出口型企業(yè)倒閉已經(jīng)使得銀行出現(xiàn)不少壞賬，銀行對(duì)企業(yè)的監(jiān)控一般都比較慢，等到銀行趕到時(shí)，工廠的原材料、設(shè)備等早被工人、供應(yīng)商一搶而空，甚至連廠房都被拆了，銀行即使有抵押，也沒有辦法；房貸的斷供情況越來越多，深圳一些價(jià)格跌幅超過50%的樓盤斷供情況非常多；局部地區(qū)壞賬上升明顯，廣東地區(qū)的壞賬率上升很快，據(jù)了解某股份制銀行廣東分行的壞債率已經(jīng)達(dá)到了10%以上，而更令人擔(dān)憂的是江浙地區(qū)的相互擔(dān)保問題，江浙民間資本的泛濫使得江浙地區(qū)的資金鏈問題可能比珠三角更大，如果一家公司倒閉，可能會(huì)迅速以擔(dān)保的形式拖垮其他公司；信用卡的過度泛濫的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)開始顯現(xiàn)，惡意透支、套現(xiàn)方式層出不窮，信用卡壞賬率在迅速上升，尤其是股份制銀行。

　　本輪經(jīng)濟(jì)下降程度應(yīng)該是大幅超過1998年金融危機(jī)的時(shí)候，悲觀的預(yù)計(jì)銀行的壞賬率也很可能達(dá)到或超過上次的程度。

　　中間業(yè)務(wù)方面，下降非常明顯。去年占中間業(yè)務(wù)重要構(gòu)成的基金、理財(cái)產(chǎn)品、三方存管等業(yè)務(wù)今年急劇萎縮；由于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的減少，票據(jù)、信用證等項(xiàng)目也出現(xiàn)萎縮。關(guān)于銀行理財(cái)產(chǎn)品的投訴卻是越來越多，銀監(jiān)會(huì)對(duì)這些問題的調(diào)查都忙不過來，掛鉤澳元/歐元產(chǎn)品、掛鉤港股產(chǎn)品、海外投資產(chǎn)品等等，由于銀行宣傳時(shí)基本上沒有提示風(fēng)險(xiǎn)，投訴的情況非常多（由于很多產(chǎn)品虧損嚴(yán)重，很多大客戶都開始威脅銀行的客戶經(jīng)理了）.