北京樓市調(diào)控一向走在全國前列，新一年北京再放“王炸”，10多天后的北京土地競拍大賽上，也許將誕生全國首個共有產(chǎn)權(quán)豪宅！

日前，北京市規(guī)自委對海淀樹村、朝陽金盞三宗住宅用地的出讓規(guī)則做出調(diào)整，當(dāng)舉牌價(jià)格達(dá)到競買上限后轉(zhuǎn)為競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額。

翻譯一下這句話：如果開發(fā)商太豪橫，本著不出地王的原則，政府將與未來購買這些房產(chǎn)的業(yè)主們共享產(chǎn)權(quán)，而政府與業(yè)主各占多少產(chǎn)權(quán)比例？誰多誰寡？就看開發(fā)商們?nèi)绾胃倛?bào)了。

樹村、金盞地塊位置圖

一個好消息是，政府無論擁有多高的產(chǎn)權(quán)比例，也只做一位靜悄悄的持有者，購房者按照自己擁有的產(chǎn)權(quán)比例來支付房款即可。

比如，一套總價(jià)1000萬的房子，政府持有20%的產(chǎn)權(quán)比例，購房人只需要支付800萬就能拿下，并以800萬為基數(shù)申請房貸，且房產(chǎn)的租金收益全部歸購房人所有，聽起來是不是很美？

但實(shí)際上，開發(fā)商為了成功競到土地，在測算地價(jià)與房價(jià)的關(guān)系時，很大程度上會將矛盾后置，也就是結(jié)合預(yù)售價(jià)格的隱形限制，按購房人實(shí)際支付的購房價(jià)格，來預(yù)估市場接受度和去化流速，并倒推競地時的地價(jià)上限。

也就是說，共有產(chǎn)權(quán)豪宅要么定價(jià)略高，要么開發(fā)商會規(guī)劃更多大戶型產(chǎn)品，總而言之，控成本提總價(jià)，正是因此，購房者實(shí)際付出的購房代價(jià)并不會遠(yuǎn)低于商品住宅豪宅。

還有一個壞消息，共有產(chǎn)權(quán)豪宅在取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年后才可再次銷售，掐指一算，購房人至少得持有9～10年。

對于財(cái)富人群來說，當(dāng)資產(chǎn)的流動性被限制后，必須要以安全性和資產(chǎn)的增長性作為補(bǔ)償，否則，無論購房投入的資金量級高或低，都是無法產(chǎn)生價(jià)值的純消耗。

那么，這三個項(xiàng)目的安全性和增長性會如何呢？

一方面與項(xiàng)目本身的地段位置、城市資源相關(guān)；另一方面，則取決于二手轉(zhuǎn)讓的條件設(shè)定。

先來看下二手房轉(zhuǎn)讓要求，共有產(chǎn)權(quán)共有產(chǎn)權(quán)豪宅在二手交易時需一次性出讓房屋的全部產(chǎn)權(quán)，其中，政府部分的產(chǎn)權(quán)份額按購房人的原始購買價(jià)格乘以產(chǎn)權(quán)比例收回，剩余收益歸購房人所有。

這一要求意味著：

首先，二手房的漲幅要能夠覆蓋所有交易成本。

同樣以總價(jià)1000萬、政府持有20%產(chǎn)權(quán)份額的房子來舉例，政府持有產(chǎn)權(quán)份額折算下來的200萬房款，以及房貸利息、契稅、房屋維修基金都是交易成本的一部分，并需要加入到報(bào)價(jià)中。這樣算下來，二手房至少要實(shí)現(xiàn)50%以上的漲幅，購房者才能打平成本。如果再加上持有十年間的通脹率……

第二，接盤者必須能接受更高的交易稅費(fèi)。

當(dāng)前，共有產(chǎn)權(quán)豪宅并未明確未來二手房的稅費(fèi)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)，鑒于新鮮出爐的三宗地塊起始樓面價(jià)最低也達(dá)到了5萬+，很可能不會是購房家庭名下的唯一住宅，那么在二手出讓時，便會因?yàn)榕c購房原值之間的高差額帶來高稅費(fèi)。

因?yàn)檎a(chǎn)權(quán)份額對應(yīng)房款并沒有實(shí)際支付，但又需要在二手房交易中兌現(xiàn)，這部分差額將會涉及25.6%的額外稅費(fèi)。這個BUG，期待政府相關(guān)部門能夠給出合理的解決方案。

不僅如此，十年持有周期中，樓市變幻莫測，二手房價(jià)的漲幅能否覆蓋所有交易成本，接盤者能否接受超出正常水平的溢價(jià)，這一切的疑問都需要時間來給出答案。

那么，如何將未知的變量轉(zhuǎn)化為可展望、可實(shí)現(xiàn)的常量？滿足財(cái)富人群對資產(chǎn)安全性和資產(chǎn)價(jià)值增長性的需要？

首先，由地段位置的稀缺性，及二手購房客群需求基數(shù)出發(fā)，可以對項(xiàng)目的長期價(jià)值走勢做出一個基本的判斷。在這一點(diǎn)上，首批共有產(chǎn)權(quán)豪宅——海淀樹村和朝陽金盞便有所差異。

海淀樹村兩地塊北接海淀上地信息產(chǎn)業(yè)基地，中關(guān)村軟件園、航天城等科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)均在車行10分鐘范圍內(nèi)（如果不堵車的話），南隔五環(huán)路與圓明園相臨，周邊上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上地實(shí)驗(yàn)中學(xué)、清華附中、北京體育大學(xué)形成了強(qiáng)大的教育資源矩陣。

海淀五環(huán)邊的上一個商品住宅新盤是2014年入市的合景映月臺，項(xiàng)目收官時房價(jià)已達(dá)10萬+。而樹村兩地塊的起始樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到6.7萬元，妥妥地為海淀樓市再創(chuàng)10萬+。

放眼可以預(yù)見的未來，海淀北的住宅多位于山后北部新區(qū)，在科創(chuàng)名企云集的五環(huán)邊，絕版的上地核心地段，將造就項(xiàng)目的無限價(jià)值。

中關(guān)村軟件園

朝陽金盞是朝陽區(qū)規(guī)劃的國際合作服務(wù)區(qū)，計(jì)劃圍繞第四使館區(qū)打造對外開放新高地，成為第二個“三里屯”。相比成熟的上地，金盞的未來存在著不確定性，如果城市規(guī)劃能夠逐步落地呈現(xiàn)，勢必會煥發(fā)出巨大的價(jià)值能量，但如果推進(jìn)遲緩，也會相應(yīng)影響到項(xiàng)目的價(jià)值增長速度。

金盞地塊的起始樓面價(jià)為5萬元，就算零溢價(jià)成交，房價(jià)也會超過8萬元。此外，朝陽金盞還有不少的住宅用地規(guī)劃，后期陸續(xù)供應(yīng)后，區(qū)域內(nèi)充分的市場競爭，也將會在一定程度上平滑項(xiàng)目的價(jià)值漲速。

金盞三里屯規(guī)劃圖

地段之外，還要看開發(fā)商能否在產(chǎn)品和服務(wù)上創(chuàng)造新需求、締造新價(jià)值。

產(chǎn)品的價(jià)值主要作用于開發(fā)商銷售階段，而高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)，影響效力更加長遠(yuǎn)，從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，對二手房價(jià)格的影響權(quán)重能夠達(dá)到20%左右。

回到話題的最后，不管住宅的權(quán)屬如何，其價(jià)值都會回歸地段、產(chǎn)品與服務(wù)三大維度，那么，10萬+的共有產(chǎn)權(quán)豪宅，您會買嗎？