當(dāng)下，或是最好的購房時機(jī)。

01

全國房價重回兩年前，29城比兩年前還低

近期，國家統(tǒng)計局公布了新房銷售數(shù)據(jù)。

11月份，全國新建住宅平均銷售價格10166元/平方米，比10月微漲1.4%，銷售額依舊疲軟，同比下降32%。前4年，11月份新房價格一直上漲。2018年至2021年，各年的11月相比10月，新房銷售價格分別上漲4.42%、1.72%、1.08%和0.06%，平均漲幅是1.8%。今年上漲1.4%，低于前4年的平均值。

經(jīng)歷2年零5個月的波動，全國新房價格每平方米只變化了53元。全國新房價格從2020年6月攀上10113元/平方米的萬元整數(shù)關(guān)口后，歷經(jīng)兩年多，一直在萬元左右震蕩。

從那時到現(xiàn)在，新房價格經(jīng)歷了3輪上漲和3輪下降。3輪上漲分別是2020年6月至8月、2020年12月到2021年2月、今年4月到7月。3輪下降分別是2020年8月到2020年12月、2021年2月到今年4月、今年8月到11月。這期間，新房價格最高曾達(dá)11228元/平方米，較低時曾探至9671元/平方米。今年11月與2020年6月，時間相差2年零5個月，新房價格每平方米相差53元。

數(shù)據(jù)來源：東方財富Choice,國家統(tǒng)計局

與兩年前相比，房地產(chǎn)市場的銷售情況差距巨大。

2020年6月，全國新建住房銷售額達(dá)1.84萬億元，2020年和2021年分別是15.45萬億元、16.28萬億元。今年11月，全國新建住房銷售額只有8741億元，相當(dāng)于2020年6月的48%。今年前11個月，全國新建住房銷售額只有10.42萬億元，相當(dāng)于2020年全年、2021年全年的67%、64%。

個人住房按揭貸款同比減少超1/4。個人按揭貸款數(shù)量高低，顯示著買房人購房數(shù)量多少、購房意愿高低。2019年至2021年，各月的新增個人按揭貸款額多在2千億元以上，全年個人按揭貸款額分別是2.73萬億元、3萬億元和3.24萬億元。今年前11個月，個人按揭貸款只有2.19萬億元，同比減少26%。今年10月和11月，新增個人按揭貸款分別是1753億元和1720億元，同比減少31%和42%。

具體到各個城市，根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市新房和二手房價格指數(shù)計算，29個城市新房價格低于2020年，40個城市二手房價格低于2020年。

新房價格低于2020年的城市，包括東北三省、河南、河北、山西、山東、天津等10個省份的省會城市，也包括北海、常德等19個地級市。其中北海新房價格比2020年下降10%以上，其它城市降幅都在10%以內(nèi)。

這29個城市中，有的城市新房價格在2020年后曾上漲，在2021年5月至7月到達(dá)峰頂，此后開始下降。例如蘭州和沈陽，這兩個城市2021年7月新房價格比2020年分別高6.7%和5.3%，此后開始下降。今年11月，兩城市新房價格比2020年微降0.2%和0.4%，基本又回到了2020年。

有的城市從2020年后一直在下降，如湖南常德和廣西北海，今年11月，兩城市新房價格比2020年分別下降13.5%和8.9%。

二手房價格低于2020年的40個城市中，包括東北三省、河北、河南、山西、山東、天津等15個省份的省會城市，以及牡丹江等25個地級市。二手房價格降幅超過10%的城市有4個，分別是牡丹江、哈爾濱、安慶和北海，其它城市降幅都低于10%。

蘭州和沈陽的二手房在2021年7月攀上高峰，那時價格分別比2020年高6%和5.7%，此后開始下降。今年11月，兩城市二手房價格比2020年低1.5%和1.4%。哈爾濱、長春、石家莊和太原等14個城市的二手房價格自2020年以來一直下降，降幅前兩名是牡丹江和哈爾濱，截至今年11月，兩城市二手房價格分別比2020年下降19.7%和12.5%，還低于2020年。

02

廣州二手房指導(dǎo)價“名存實亡”

有房源掛牌價29萬元/平

據(jù)《南方都市報》，過往鏈家網(wǎng)、貝殼平臺房源主頁面清一色的參考價12月21日突然消失，取而代之的是正常的、不統(tǒng)一的掛牌價。市場引發(fā)了“廣州已取消指導(dǎo)價”的猜測。

12月22日，貝殼平臺中介對澎湃新聞表示，目前各小區(qū)的參考價和實際掛牌價都有顯示?！爸巴饩W(wǎng)只能顯示參考價，客戶要買房我們再提供真實的掛牌價，目前將真實的掛牌價也顯示出來，更直觀。”

截至目前，除鏈家、貝殼找房外，中原地產(chǎn)、安客居等平臺仍然只顯示政府參考價。

安居客（左）、中原地產(chǎn)（右）

不過，在廣州業(yè)內(nèi)人士看來，廣州的二手住房交易參考價早已“名存實亡”。

廣州于2021年8月31日發(fā)布《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，針對成交活躍的熱點區(qū)域，以住宅小區(qū)為單位，由廣州市住房政策研究中心在過去一年二手住房網(wǎng)簽成交價格基礎(chǔ)上，綜合考慮評估價格、周邊一手樓盤成交價格等因素，形成二手住房交易參考價格。同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺等應(yīng)對掛牌房源開展對照自查，不得發(fā)布價格虛高的二手住房房源。二手住房交易涉及的相關(guān)機(jī)構(gòu)，應(yīng)將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務(wù)的參考依據(jù)之一。

2021年9月1日，廣州市住房政策研究中心發(fā)布關(guān)于首批熱點區(qū)域住宅小區(qū)二手住房交易參考價格的通告，包括天河區(qū)、越秀區(qū)、海珠區(qū)、番禺區(qū)及黃埔區(qū)的96個小區(qū)，其中參考價格最高的小區(qū)樓盤為位于天河區(qū)的保利心語花園，政府交易參考價96957元/平方米。

澎湃新聞從貝殼找房平臺看到，當(dāng)前該小區(qū)在售房源81套（其中18個為車位），歷史成交96套。在售房源中，目前掛牌單價最高的房源已破16.8萬元/平方米。以一套109.9平方米、高樓層的房源為例，該房源售價1850萬元，折合掛牌單價168335元/平方米。

貝殼找房

另以中?；ǔ菫碁槔?，該小區(qū)政府交易參考價格92641元/平方米，目前，多套在售房源掛牌單價已突破20萬元/平方米。

位于天河區(qū)的凱旋新世界的反差更加明顯。凱旋新世界廣粵尊府的政府參考單價為88311元/平方米，目前在售房源中，有房源掛牌價已達(dá)29萬元/平方米。

03

樓市情況已今非昔比

據(jù)廣州當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，二手住房交易參考價發(fā)布后，對市場的影響很明顯，成交量一下子就下去了，一方面是因為貸款按照指導(dǎo)價格，另一方面新政下來后客戶都開始觀望了。

彼時，據(jù)央視財經(jīng)報道，廣州二手房參考價實施超1個月，有中介僅賣出一套房。數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，廣州各區(qū)網(wǎng)簽面積環(huán)比均普遍下降，其中在二手住房交易參考價目錄中，占半數(shù)席位的天河區(qū)下滑近40%；越秀、海珠、白云和番禺區(qū)等在24%-30%之間；南沙區(qū)下降幅度最小，為6.86%。

不過，據(jù)多名中介反饋，廣州二手房參考價在隨后的兩三個月內(nèi)就開始被弱化?！鞍粗笇?dǎo)價批貸款執(zhí)行了沒多久，差不多10月之后就開始慢慢恢復(fù)了，銀行基本按照實際成交價或者評估價孰低原則來審核放貸?！?/p>

克而瑞研究中心于今年7月發(fā)布的一份報告也顯示，廣州的掛牌房源價格受指導(dǎo)價限制，但實際交易和銀行放貸已基本不受到指導(dǎo)價影響。

去年，廣州建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的初衷是：“貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控要求、構(gòu)建房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要措施，有利于進(jìn)一步提升我市二手住房市場信息透明度，為二手住房交易提供市場參考，規(guī)范交易秩序、穩(wěn)定市場預(yù)期?！?/p>

但在疫情及房地產(chǎn)市場下行的背景下，當(dāng)前的樓市情況已今非昔比。

數(shù)據(jù)顯示，2022年11月，廣州市二手住宅成交量（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）為5543宗，環(huán)比2022年10月（6626宗）下跌16.3%，同比下降8.3%。另據(jù)克而瑞監(jiān)測，11月一手住宅網(wǎng)簽成交3449套，環(huán)比減少38%，同比減少61%，為2012年以來同期新低。

廣州中原研究發(fā)展部指出，受到疫情的持續(xù)影響，11月整體交投氛圍慘淡，客戶對樓市預(yù)期不足，購房需求短暫被抑制，成交連續(xù)下滑。據(jù)其監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月二手客戶帶看量、新增客戶數(shù)量環(huán)比凈減超三成。

廣東中原地產(chǎn)研究發(fā)展部研究經(jīng)理熊小洪表示，當(dāng)前，廣州的二手房市場還是呈現(xiàn)“業(yè)弱客強(qiáng)”的狀態(tài)，主要原因還是目前市場上房源的掛牌量比較多，因此議價空間較大。雖然在官方出臺多條金融救市調(diào)控后，業(yè)主報價信心略有提升，但整體仍處低位水平。超七成盤源選擇下調(diào)報價，多個盤源議價空間有所增大，部分高價項目調(diào)價幅度超30萬元以上。

來源：中國經(jīng)濟(jì)周刊、澎湃新聞、南方都市報

–THE END–

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